顶级办公楼业主不再只想拥有办公楼——《华尔街日报》

位于曼哈顿下城、被称为宽街55号的一栋办公楼即将被改造成公寓。图片来源：Rebecca Picciotto/华尔街日报美国许多最知名的办公楼开发商正在转变策略，寻求购买或开发非办公类房地产。

波士顿地产公司正计划在东海岸各地开发2000套住宅单元。这家公司拥有的美国办公空间比任何其他上市公司都多，同时还在开发数百万平方英尺的实验室和生命科学空间。

纽约办公楼业主SL Green Realty公司正与凯撒娱乐公司合作，试图将时代广场的一栋办公楼改造成赌场。

即使是那些建造了全球最耀眼摩天大楼的公司也在寻找其他类型的房地产。帝国房地产信托公司是帝国大厦和其他办公楼的业主，该公司在2021年底首次将多户住宅物业纳入其投资组合。以开发曼哈顿下城世界贸易中心而闻名的Silverstein Properties正在筹集15亿美元资金，用于将废弃的办公楼改造成公寓。

这些举措出台之际，新冠疫情和远程办公的兴起已经改变了美国人的工作习惯，降低了城市商业区办公楼的重要性。随着投资者和分析师担心这些公司的增长前景因办公需求可能长期下降而受到损害，上市办公楼业主的股价普遍下跌。

根据数据公司CoStar集团的数据，美国写字楼空置率在第三季度末达到12.3%，与全球金融危机期间的峰值水平相当。纽约、华盛顿特区和旧金山等主要大都会区的空置率更是创下CoStar二十多年追踪该数据以来的最高纪录。

企业租户正将大量办公空间涌入转租市场，这是在租约到期前缩减规模的主要方式。CoStar表示，目前约有2.118亿平方英尺的转租空间可供使用，几乎是2019年底的两倍，创下主要写字楼市场有史以来的最高纪录。

由于企业为2023年可能出现的经济衰退做准备，它们也在推迟寻找新办公场所的计划。根据运营租户需求数据平台的VTS公司数据，2022年新企业对办公空间的搜索量降至2018年和2019年水平的44%。

其他房地产领域，尤其是住宅地产，似乎前景更为乐观。

“如今写字楼市场处于动荡状态，“总部位于宾夕法尼亚州西康舍霍肯、专注于写字楼开发的Keystone Development + Investment公司总裁Rich Gottlieb表示，该公司在南佛罗里达和费城地区有四个住宅项目正在筹备中，“但住房短缺问题依然存在。”

转向住宅或其他物业类型的写字楼开发商表示，他们仍然看好写字楼业务。许多开发商在整个疫情期间预测，企业将大规模回归，因为他们认为最佳协作需要在工作场所进行面对面会议，而不是通过Zoom。

最近，办公楼业主可以指出一些令人鼓舞的迹象，包括越来越多的雇主要求员工重返办公室，以及对拥有最佳设施和位置的办公空间的强劲需求。

但开发最先进的办公空间需要巨大的资本投入，以满足员工对最高空气质量、能源效率和便利设施的期望。

帝国房地产信托公司首席执行官托尼·马尔金表示，目前住宅业务的盈利前景更具吸引力。他仍会在价格合适时购买办公楼，但收购公寓楼能立即产生回报，且需要“最少的资本支出”。

一家名为纽约市房地产投资信托基金（其股价在近期纽约办公楼市场低迷期间跌至2美元以下）的公司，根据12月提交给美国证券交易委员会的文件表示，正在将重点从纽约办公楼转移。该公司表示将寻求收购酒店和停车场等非办公类资产。

新办公楼开发的减少已经开始对新建筑产生温和影响。根据CoStar的数据，2022年第三季度在建的办公空间约为1.53亿平方英尺，低于2020年第一季度的1.84亿平方英尺。

与此同时，住宅项目的流行对公寓建设管道产生了相反的影响。根据CoStar的估计，2023年预计将完成近50万套住宅，这是自1986年以来的最高水平。该公司表示，这一数字高于2019年的36.8万套。

一些写字楼开发商在疫情爆发前几年就开始向住宅项目扩张。AmTrust房地产公司在芝加哥、纽约、俄亥俄州托莱多等市场拥有约1200万平方英尺的写字楼资产组合，于2020年完成了其首个住宅开发项目——布鲁克林的一个270套单元的项目。

这家家族企业的总裁乔纳森·贝内特表示，疫情加剧了AmTrust对住宅投资的兴趣。他举例说，AmTrust多年来在纽约塔里敦拥有一栋办公楼，占地7英亩，面向哈德逊河。

AmTrust长期以来一直认为这栋楼非常适合改造成住宅。现在，随着塔里敦大楼的空置率居高不下，公司正在推进规划并获得地方政府的批准，计划开发数十套公寓。

“这栋楼空置率太高了，我对董事会说，现在是我们提出这个计划的最佳时机，”贝内特先生说。“如果你想这么做，现在就是时候。”

联系彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

更正与补充根据CoStar的估计，2023年预计将完成近50万套多户住宅单元。本文早期版本错误地称CoStar估计2023年完成了近50万套单元。（1月10日）

本文发表于2023年1月11日的印刷版，标题为《顶级写字楼业主转向住房及其他房地产》。