《华尔街日报》：劳德代尔堡在赶上周边地区后，面临新挑战——楼市放缓

迈克尔·伯拉吉自20世纪70年代作为大学生首次造访劳德代尔堡以来就喜欢上了这里，但直到2022年3月才在当地购置房产——彼时这座佛罗里达海滨小镇迎来了蓬勃发展的奢侈品市场新成员：四季酒店及私人公寓。

去年春天，在市场放缓迹象初现时，伯拉吉斥资1345万美元买下了这处大西洋沿岸游艇造型建筑群中的三套公寓。现年72岁的伯拉吉是俄克拉荷马城律所Whitten Burrage的联合创始人，他表示自己信赖四季品牌，并研究过该集团其他住宅项目（包括迈阿密的一处）的销售和转售价格。

“考虑到其他地区的情况，我认为这是笔不错的投资，“伯拉吉说道。他指出，随着高端住宅和餐厅的涌现，劳德代尔堡已不再落后于迈阿密和棕榈滩等佛罗里达豪华目的地。“劳德代尔堡已经成熟了。”

迈克尔与阿莱莎·伯拉吉在劳德代尔堡四季酒店海景公寓阳台上。自1960年讲述四名大学女生在劳德代尔堡放纵假期的喜剧电影《春假何处寻》上映以来，这座度假小镇正从季节性旅游胜地转型为全年繁华都市社区，各类奢华开发项目层出不穷。这一转变始于2016年左右，彼时长期以面向赤足赤膊游客的潜水酒吧闻名的中产阶级度假地劳德代尔堡，开始吸引开发商在其与更耀眼的邻市共享的海岸线上寻找低价地块。

早期的高端项目如奥伯格海滩住宅及水疗中心和100 Las Olas迅速售罄，更多豪华项目接踵而至。劳德代尔堡市中心发展局（一家公私合营机构）的总裁兼首席执行官詹妮·莫雷洪表示，这一趋势因疫情推动而加速——来自北方各州的远程工作者为追求阳光更充足的环境、更少的新冠限制和更低税率纷纷迁入。

如今，经济低迷正为这场转型蒙上阴影：根据迈阿密房地产经纪人协会和MLS数据，2022年11月布劳沃德县房屋销量较2021年同期下降35%，房产挂牌量连续第五个月上升。但博卡拉顿的佛罗里达大西洋大学经济学家肯·H·约翰逊指出，高端购房者并未却步，开发商仍基于南佛罗里达长期增长前景持续建设。劳德代尔堡市中心正规划六座新公寓楼。

约翰逊认为，该地区房地产市场受益于持续涌入的居民推高住房需求、低存量支撑价格，以及不断转型的经济正吸引富裕买家进入其蓬勃发展的科技和金融服务业。

“佛罗里达经济正在转型，这次衰退会放缓但不会阻止其发展，“约翰逊表示。

劳德代尔堡豪宅销量和价格虽从2021年历史高点回落，但仍远高于疫情前水平。据覆盖南佛州多地的布劳沃德、棕榈滩和圣露西房地产经纪人协会数据，2022年11月该市百万美元以上住宅均价降至270万美元（较2021年11月火爆市场的350万美元下跌，但高于2019年同期的210万美元）。迈阿密房地产经纪人协会与MLS数据显示，同期百万豪宅成交量从2021年11月的77套降至40套，但仍高于2019年11月的30套。该协会指出，2022年11月当地待售百万豪宅数量多于2021年同期，但少于2019年同期。

布劳沃德-迈阿密房地产经纪人协会（隶属于迈阿密房地产经纪人组织）主席大卫·德韦克表示，涌入劳德代尔堡新建住宅大厦的逐阳外国买家缓解了当地市场颓势。

“正是国际市场在推动豪华房产销售持续增长。“他说道。

劳德代尔堡房市还得益于大量不受利率攀升影响的现金买家。迈阿密房地产经纪人数据显示，11月布劳沃德县43%的交易为全现金支付，而全美房地产经纪人协会统计的全美比例仅为26%。RelatedISG地产公司当地经纪人唐娜·因科尔瓦亚指出，对预算有限的买家而言，劳德代尔堡比周边知名城市更实惠。“用在这里买别墅的钱，在迈阿密只能买套公寓。“她表示买家还看重这里比繁华邻域更具国际范儿，却更宁静、安全且悠闲。

“我们就像是西棕榈滩和迈阿密之间的’金发姑娘区’。“市中心发展局的莫雷洪女士形容道。她预测未来数月部分项目会因信贷紧缩停滞，但投资者将持续看好该地区的长期潜力。

购房者伯里奇先生认为迈阿密"像座蚁丘般拥挤”，因而更青睐劳德代尔堡。他花费470万美元为72岁的退休教师妻子阿莱莎购置了11层2200平方英尺的两居公寓作为冬季居所。另以430万和445万美元分别为54岁的肖恩和46岁的大卫两个儿子家庭购置了五层1900平方英尺两居和2200平方英尺三居公寓。除家庭聚会（如肖恩即将举行的婚礼）外，这些公寓将加入四季酒店租赁系统。伯里奇先生常从11层阳台欣赏海面游艇、沙滩人群和劳德代尔堡大道的车流。

“就像在那里拥有一个电影院一样，”他说。

在四季酒店的83套住宅中，仍有3套未售出，其中包括一套位于21层、面积6200平方英尺、五居室的低层顶层公寓，售价1550万美元。迈阿密Fort Partners公司的主要开发商拉姆齐·阿奇表示，劳德代尔堡已经准备好迎接五星级公寓，以及这个度假小镇曾经难以想象的价格。他说，该楼盘的强劲销售和转售价格表明，经济下滑并未影响劳德代尔堡的豪华房地产市场。

“劳德代尔堡每天都有新开发项目推出，还有许多正在筹备中，”阿奇先生说。“我没有看到明显的放缓。”

丹·卡里奇和他的未婚妻乔迪·斯威尼于2022年1月以210万美元的价格在劳德代尔堡一个古色古香的社区维多利亚公园购买了一套3700平方英尺、四居室的现代风格住宅。这对夫妇选择了劳德代尔堡，而不是斯科茨代尔和拉斯维加斯，因为这里适合户外生活和社区活动。44岁的卡里奇先生练习柔术，38岁的斯威尼女士则参加国际健身和健美联合会的比赛。卡里奇先生拥有一家独立的保险公司The Daniel Carinci Agency，他希望有一个安静的社区可以遛他们的三只狗——查理、博和卢。据Related ISG Realty公司的因科瓦哈女士介绍，这套新建的纯白色住宅取代了同一地块上拆除的旧房子，这在劳德代尔堡房源紧张的市场中很常见。卡里奇先生签合同时，房子已经完成了35%到40%，但完工时间拖延，让这对夫妇感到沮丧。与此同时，卡里奇先生表示，他看到类似的房子售价更高，这表明他没有多花钱。尽管他说他和斯威尼女士“不是海滩爱好者”，但他们喜欢穿过内河航道，眺望广阔的大西洋。

在近岸内航道，当地商人迈克尔·维莱兹购置了劳德代尔堡Edition公寓的两套单元。这两栋计划于2026年竣工的11层豪华公寓楼共含65套住宅，去年十月启动销售。面对市场降温仍毫不退缩的维莱兹先生以每套450万美元的价格，抢购了带私人泳池的四层三居室别墅和六层塔楼住宅。这位50岁的娱乐公关公司合伙人表示，他可能还会购买第三套单元，外加船坞、封闭式双车位车库和泳池凉棚。项目竣工后，维莱兹将搬离他在附近拉斯奥拉斯群岛现居的9000平方英尺豪宅。他坦言并不介意支付市场最高价。

“我对每平方英尺的价格很满意，“他说，“无论涨跌我都能接受。“为锁定房源，他已支付总价10%的定金。

据科勒尔盖布尔斯开发商Location Ventures透露，项目启动首月即售出25%的公寓。该公司与万豪国际集团Edition酒店品牌共同开发该项目。首席执行官里希·卡普尔表示，预售情况验证了买家持续的需求，但同时指出购房决策周期正在延长。

“我们确实看到全国范围内阴云密布，但阳光南佛罗里达的称号绝非虚名，“他评论道。

2021年2月，杰森和卡西·阿马托夫妇以124万美元购入了劳德代尔堡市中心46层高的"100拉斯奥拉斯"大厦中一套1900平方英尺的三居室。原本计划从芝加哥迁居的他们，2020年春季考察期间感染新冠，被迫在与其未来住宅相连的凯悦中心酒店隔离。

“我们曾说过再也不回这里了，可现在却住在同一栋楼里，”47岁的财富管理银行家阿马托先生说。他与49岁的妻子（一家银行的招聘经理）以及他们11岁的西施马尔济斯犬Rocky，现在住在劳德代尔堡最高建筑的30层。这套公寓配有落地窗和大露台，朝西，阿马托一家可以欣赏河流和绚丽的日落。他们21岁的双胞胎女儿Rachel和Ashley喜欢从大学回来探望。阿马托先生表示，他不介意在市场高点购房。这对夫妇在购买这套新房前，曾对另外两套单元出价，但当时公寓销售速度太快，他们甚至没看房就买下了。

“我们的兴趣是，找到我们真正喜欢的东西，”他说。“我们买它不是用来出售或作为投资。我们买它是作为家。”

一个人在劳德代尔堡市中心的河边放松。市中心区域正在规划六栋新的公寓楼。这栋建成两年的建筑中，113套公寓中仍有一套在售，这是一套两层、四居室带书房的单元，售价590万美元。开发商德尔雷海滩的Kolter集团表示，他们在2015年左右开始寻找市中心的地产，当时他们认为劳德代尔堡有足够富裕的买家购买远离海滩的豪华公寓，Kolter Urban部门的高级副总裁Ed Jahn说。自那时起，退休人员和空巢老人之外，还有第二套房产买家转为全职居民，既因为佛罗里达的低税收，也因为疫情期间的远程工作。Kolter目前正在劳德代尔堡海滩建造名为Selene Oceanfront Residences的双子公寓楼，计划于2024年完工。其194套单元售价从270万美元起，顶层公寓起价1080万美元。这个高层项目已售出70%。Jahn先生表示，销售流量有所放缓，但公司并未改变策略或降价销售。

“我们目前保持稳定，”他说。“我们尚未对劳德代尔堡的任何项目改变激励措施。”

刊登于2023年1月6日印刷版，标题为《劳德代尔堡迎来升级》。