黑石集团旗下问题房产基金为好评买单——《华尔街日报》

2019年，黑石集团完成了纽约曼哈顿斯泰弗森特镇屋顶太阳能电池板的安装。图片来源：凯利·沃斯/斯泰弗森特镇黑石集团的旗舰地产基金获得提振，管理层希望此举能阻止投资者要求赎回资金。不过有个前提条件：它必须同意比通常更优惠的条款。

这家纽约私募股权公司周二表示，加州大学将购入价值40亿美元的BREIT份额。这只非上市房地产基金收到的客户赎回申请已超出合同约定的支付能力。去年12月，投资者提交的赎回申请相当于该基金总值的5.44%，既超过了BREIT每月2%的限额，也突破了5%的季度上限。

加州大学以BREIT当前净资产值（NAV）购入份额——该基金去年NAV上涨，其底层资产退出时的资本化率（衡量收益的指标）为5.6%。黑石对基金房地产资产（约半数为住宅）的定价正受到审视。随着利率上升，私人业主采用的估值与上市房地产投资信托股票所暗示的更剧烈房价下跌之间出现了分歧。

这意味着加州大学本可能在公开市场获得略优的交易条件——研究公司Green Street估算，住宅类地产股的资本化率约为5.9%。不过，BREIT还持有工业地产（如电商仓库），这类资产估值更高。

更令人安心的迹象是，加州大学以与其他股东完全相同的净资产价值(NAV)条款进行投资。然而，作为将资金锁定六年的回报，该大学获得了每年至少11.25%的收益保证。若BREIT未能达到这一门槛，黑石将在一定限额内补足差额。该公司已提供价值10亿美元的BREIT股份作为抵押。

计入这笔抵押品及其费用后，黑石从现在到2028年间需实现至少8.7%的年化回报才能在该交易中盈利。这对该基金而言将是个放缓——过去六年其年均回报率达12.7%。保持这一纪录的最佳希望在于仓储物流和住宅地产的租金进一步上涨。若无法实现，基金或可通过增加债务提升回报，但这将带来额外风险。

BREIT此前并未面临严重的赎回资金压力，因其持有数十亿美元现金。但大型机构投资者的支持或能安抚客户情绪，防止局势失控。

这也意味着黑石基金拥有更多资金收购新资产。管理层表示未来几年将是抢购房地产的良机。若真如此，BREIT需解释为何其他业主会被迫折价出售资产而不影响其自身估值。可能部分房东因融资成本上升需以非理想价格出售房产，但若形成广泛趋势，整个市场都将受冲击。

然而，无论2023年房地产市场表现如何，新注入的大笔资金意味着黑石集团无需承受抛售压力。若被迫接受旗下房地产的折价出售，将难以证明BREIT当前估值的合理性。尽管加州大学并未如基金管理层所愿给予全力支持，这对黑石而言仍是一个不错的结果。

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本文发表于2023年1月5日印刷版，标题为《黑石漏洞百出的房地产基金为"点赞"付出代价》。