黑石集团的重大让步是对投资者的一个警示 - 《华尔街日报》

若黑石集团未能实现扣除费用后年化11.25%的收益目标，将动用高达10亿美元资金向加州大学投资部门支付差额。图片来源：ANDREW KELLY/REUTERS若您正试图从黑石集团巨型房地产基金撤资，新年伊始既传来坏消息，也暗藏重大利好。

坏消息是当前无法全额赎回资金。由于去年12月赎回申请激增，根据5%的季度赎回上限规定，若所有投资者延续赎回申请，资金流出限制将持续至3月。

利好消息则是加州大学捐赠基金（UC Investments）决定向该基金（简称BREIT）注资40亿美元，锁定期五年，后续设两年有限开放期，平均投资期限达六年。这笔巨额投资尤为特殊，因为该基金1.25%的年管理费及12.5%的利润分成条款原本面向散户投资者，而非大型机构。

但这并非纯粹的信任投票：若黑石集团未能实现扣除费用后年化11.25%的收益目标，将动用高达10亿美元资金向加州大学投资部门支付差额。如此丰厚的回报堪比2008年金融危机高峰时期，沃伦·巴菲特向高盛注资50亿美元时获得的10%年息加折价认股权证条款。

事实上，自2017年成立以来，BREIT的回报率已超过这一水平，因为它选择投资于需求旺盛的太阳带住房、仓库和数据中心。但该基金在11月出现贬值，经济衰退肯定会冲击租金收入。

尽管如此，这项投资表明该机构对BREIT抱有信心。黑石集团已持有的10亿美元BREIT股票作为潜在支持，在基金表现不佳时能提供一定保障，但若太阳带租赁公寓、仓库和数据中心失宠，这笔资金远不足以保障11.25%的回报率。若BREIT收益率超过11.25%，黑石还将获得更高管理费。

该机构的投资应能缓解近期关于BREIT的两大担忧：一是基金可能高估其资产价值，二是可能遭遇类似银行挤兑的风险。

黑石表示，该机构团队对投资组合进行了尽职调查，包括会晤各BREIT部门负责人。这虽不能确保资产估值未被夸大，也不能保证租金和住房市场能挺过今年晚些时候普遍预期的经济衰退。但这是精明投资者动用重金进行的额外审查。该机构发言人拒绝置评。

新增的40亿美元资金意味着BREIT更不可能面临赎回资金枯竭。由于设置了月度/季度总赎回限额，且持有超200亿美元现金、易变现投资和信贷额度，银行挤兑风险原本就很低，现在更是微乎其微。

BREIT其他投资者面临的困境在于，这些措施都未能解决根本问题——太多人想要赎回资金。去年12月，投资者申请赎回基金总额的5.44%，但由于前两个月的赎回潮，仅有0.23%的额度可用。加州大学系统的注资并不会提高赎回上限，因此本季度赎回限额几乎必然再度生效。若BREIT的回报前景进一步恶化，更多投资者将寻求退出，这意味着限制措施可能持续数月之久。

那些愿意像加州大学系统一样长期持有BREIT的投资者虽不必担忧赎回限制，但他们无法获得黑石集团部分担保11.25%回报率的特殊待遇。而对于可能在今年需要资金周转，或担心即将到来的经济衰退影响收入而希望保持流动性的投资者来说，他们确实有理由担忧无法快速赎回资金。

在利率攀升的时代，流动性变得弥足珍贵。加州大学系统为这种稀缺性标出了价码：以10亿美元资金锁定六年为条件，要求黑石担保11.25%的回报率。这个代价极其高昂，它预示着那些缺乏BREIT业绩记录或黑石财务实力的私募基金，将难以维系过去十年间轻松吸纳资金的优势。

当你考虑那些资金难以抽身的投资时，请务必牢记这一点。

写信给詹姆斯·麦金托什，邮箱：[email protected]

刊登于2023年1月5日印刷版，标题为《黑石让步是对投资者的警告》。