《华尔街日报》：办公楼业主已因远程办公受挫，2023年还将面临经济衰退风险

截至9月底，写字楼空置率为12.3%，高于2019年底的9.2%。图片来源：Eric Lee for The Wall Street Journal写字楼业主在2022年步履维艰，其持有的资产表现逊于几乎所有其他类型的商业地产。2023年的情况可能会更糟。

写字楼业主一直希望有更多员工重返办公室。但全美员工返岗率上升缓慢。过去三个月，返岗率一直徘徊在疫情前水平的一半左右。

如今，可能出现的经济衰退让2023年的前景更加黯淡。根据运营租户需求数据追踪平台的公司VTS的数据，2021年反弹后，2022年企业对新办公场所的搜索量降至2018年和2019年水平的44%。

VTS首席战略官兼联合创始人Ryan Masiello表示，企业正在缩减办公空间，因为它们处于“削减开支模式”。“每个人都在开始为相当艰难的2023年做准备。”

这种前景可能会让写字楼业主难以履行抵押贷款义务，尤其是在利率大幅上升的情况下。潜在的困境可能会波及金融体系。根据数据公司Trepp Inc.的数据，第二季度末约有1.2万亿美元的债务由写字楼支持。

根据房地产分析公司Green Street分析师Dylan Burzinski的数据，包括股息在内，办公房地产投资信托基金的总回报率自2020年2月以来平均下降了45%，而房地产投资信托基金股票指数仅下跌约5%。

他表示：“自疫情开始以来，办公地产是表现最差的房地产投资信托板块。”

疫情初期办公行业并未受到冲击，因为办公租赁合同通常为期10至15年。尽管2020年办公楼大多闲置，但多数租户仍继续支付租金。

但随着租约到期和企业租户协商降低租金或缩减面积，现金流出现下降。根据追踪美国54个主要市场的CoStar Group Inc.数据，9月底办公室空置率为12.3%，高于2019年底的9.2%。

该数据公司称，目前市场上约有2.118亿平方英尺的转租空间，而2019年底为1.088亿平方英尺。CoStar表示，当前主要办公市场可转租面积已达到历史最高水平，甚至超过2008年金融危机时期。

办公地产疲软部分源于新型混合办公和远程工作策略。这些方案大多要求员工每周中期到岗，周一和周五远程办公。

Kastle Systems监测数据显示，自9月以来，十大都会区每周平均返岗率停滞在50%以下。但12月第一周的最高与最低出勤日差异达23.3%，而1月最后一周的差异仅为9%。

即便在那些政界人士敦促员工重返办公室的城市，一些地方官员或许也正屈从于远程办公习惯这一新现实。例如在纽约，大都会运输署去年12月表示，将开始减少周一和周五的地铁班次，这两天是去办公室上班人数最少的日子。

也不全是坏消息。像Salesforce公司、Snap公司和Dropbox公司这样先前告诉员工可以一直远程办公的企业，现在要求员工每周有几天到办公室上班，或增加在办公室进行的培训、会议和其他活动的频次。而最近的情况表明，一些公司会利用年初让更多员工回到办公室。

卡斯特尔公司董事长马克·艾因说：“自疫情暴发以来，（复工）出现阶段性提升的两个最大时间点是劳动节和新年。”

艾因预测，随着2023年的到来，复工率将再次出现阶段性提升，之后全国平均复工率将再次稳定在55%至60%的区间。他说：“那将是下一个平台期。”

但即便复工率逐渐提高，对经济感到担忧的企业正在大幅裁员。市场上新增的转租空间大部分来自Meta公司和Lyft公司等正在缩减规模的科技巨头。

金融行业也已开始裁员。高盛集团计划裁减数千名员工，而摩根士丹利将裁减约2%的全球员工。

格林街的布尔津斯基先生表示：“任何关于裁员或经济衰退的持续消息都可能给写字楼行业带来更多阻力。”

联系彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年1月4日印刷版，标题为《远程办公冲击下的写字楼业主现面临经济衰退风险》。