《华尔街日报》：今年公寓租金增长预计将持续放缓

佛罗里达州坦帕市的西江公寓楼群。租金涨幅放缓将为许多收入增速跟不上房租的租户带来喘息之机。图片来源：Octavio Jones/《华尔街日报》进入2023年，疫情推动的多户住宅业主繁荣期正在迅速消退。

公寓空置率不断攀升。近四十年来最大规模的新建出租公寓浪潮预计将拉低全美租金增速。部分热门阳光地带城市已出现租金下跌，部分原因是许多租户和寻房者认为无法将更多收入用于支付房租。

与此同时，利率上升使得租赁房产投资的盈利能力低于一年前——当时债务成本低廉，大幅涨租被视为理所当然。

“我们必然会遭遇一定程度的回调，“穆迪分析首席经济学家托马斯·拉萨尔维亚表示。

租金增速放缓将有助于抑制整体通胀，同时为众多收入早已赶不上房租涨幅的租户缓解压力。根据美国人口普查局12月报告对2017-2021年支出的估算，在全美4400万租房家庭中，超过1900万户将收入的30%及以上用于支付房租及其他住房成本。

这一逆转发生在公寓和房屋租赁行业经历前所未有的繁荣之后，大多数住房经济学家认为这种繁荣是由疫情塑造的。早期的封锁措施抑制了住房需求，随着2020年底新冠疫苗的推出，这些被压抑的需求在随后几个月内爆发。许多年轻人开始租下人生第一套住房，突然增加的寻租人群推动租金在两年内上涨了25%。

尤其是来自东北部的高收入人群纷纷迁往阳光地带的新兴城市，在那里他们可以远程工作，且更高的收入能换取更宽敞的居住空间。

如今，那些曾经历租金飙升的地区正面临需求下滑，租金开始回落。根据Apartment List数据，2022年4月至10月间，拉斯维加斯租金下降3%，凤凰城下降2%，坦帕下降1%。而此前两年，这三个城市的租金涨幅均超过30%。

分析师表示，如果人口迁徙和新家庭组建速度持续放缓，部分市场可能从今年某个时点开始出现长达12个月的租金负增长。

与此同时，预计到2023年底将有近50万套新公寓竣工——这是自1986年以来的最高年度数字。房地产数据公司CoStar Group Inc.分析显示，此前2022年已有超过40万套公寓完工。在住房市场放缓的背景下，大量新增公寓的入市预计将抑制租金上涨。

房地产科技公司Yardi Systems Inc.数据部门副总裁杰夫·阿德勒表示，部分建筑活动高于平均水平的城市甚至可能出现全年租金下跌。他列举了迈阿密、德克萨斯州奥斯汀和北卡罗来纳州罗利等地，这些地区预计今年将有大量新增房源入市。

根据CoStar的数据，即将上市的新公寓最可能影响高端建筑的租金，因为可能没有足够多的高收入人群来租住这些房源。

CoStar表示：“新开发（高端）房产的潜在需求仍然仅依赖于高收入租房家庭群体的扩大。”

在经济衰退担忧加剧的背景下，许多住房经济学家认为，今年就业和工资增长不足以支撑租金大幅上涨。Yardi和穆迪都预计，未来12个月全国租金将上涨约3%，不到2022年涨幅的一半。

“观察实际工资可以发现，过去一两年间工资水平几乎停滞不前，“拉萨尔维亚先生表示。

不过租赁市场仍存在一些有利因素。抵押贷款利率上升和高房价意味着首次购房者减少，这提振了租赁房屋和公寓的需求。尽管预计新租赁建筑将增加，但多数分析师认为，大多数城市仍将缺乏需求最旺盛的经济适用房。分析师表示，这些因素应有助于防止空置率大幅上升，并避免大多数城市出现租金负增长。

历史表明，如果出现经济衰退，租赁行业比其他经济领域更能应对熊市，因为消费者更可能削减其他方面的支出。

“租金优先支付，“拉萨尔维亚先生表示。

即便如此，投资者正在根据更具挑战性的环境调整预期。

“在2021年至2022年初，你可以在不对房产本身做太多改动的情况下大幅提高租金，“公寓业主投资者管理集团负责人卡尔林·康克林说，该集团在阳光地带和西海岸拥有建筑。“我们认为未来不会出现这种情况。”

由于利率上升，借款投资现有租赁房产（如翻新以吸引更高支付的租户）变得更加昂贵。因此，公寓楼的销售正在下降。根据MSCI房地产的报告，11月份的建筑销售（以总美元价值衡量）比去年同期下降了74%。

“公寓投资的激励措施已经改变，“报告指出。

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本文发表于2023年1月4日的印刷版，标题为’公寓租金增长放缓’。