管好用好住宅专项维修资金（金台视线·关注小区物业服务④）

随着部分住宅楼逐渐老化，维修成了居民关心的大问题。有居民找到物业公司要求维修，物业公司却表示，住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修应当使用住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，被称为房屋的“养老钱”。不过，有不少读者反映，住宅专项维修资金申请门槛高、手续繁杂，存在使用不顺畅、收支不透明等问题。

住宅专项维修资金支取门槛高、合理使用难

前不久，河北廊坊市民刘先生因为拖欠物业费，被物业公司告上法庭。刘先生很不服气：“2011年我家房子漏雨，墙面、顶棚多处污损，存放在房间、阳台的家具、货物等也被浸泡，损失巨大。此后，几乎年年都漏雨。我多次要求物业公司维修，但一直都没修好。物业公司服务不到位，我才不愿交物业费。”

物业公司则表示，刘先生居住的顶楼夏季暴雨时经常漏雨，是因为小区原有设计缺陷导致。物业公司曾在职责范围内予以维修，但因为漏雨比较严重，需要申请维修资金大修。不过，申请了几次，均因为各种障碍没申请下来，因此未能彻底有效解决漏雨问题，并非物业公司失职。

最终，法院认为，虽然顶楼漏雨主要是房屋结构缺陷造成，但多年来未彻底解决，也属于物业公司服务质量瑕疵，酌定刘先生的物业费按70%计算。

据2008年实施的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用，所有权人决策、政府监督的原则。民法典中明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；其使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并需参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。有不少读者、网友反映，维修资金支取门槛高、合理使用难，没有发挥应有的保障作用。

去年，福建福州市民李先生曾向所在小区物业求助：自己所在楼栋的电梯坏了，买房时已经交了一笔维修资金，能不能申请使用？但李先生发现，这是一项十分繁琐的事情。“使用住宅专项维修资金需要征得大部分业主签字同意才能申请，但不少业主认为这是自家房子的维修资金，不同意动用。物业公司也觉得申请过程太麻烦，找各种借口不让我们申请。”李先生说。

中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室主任李超认为，住宅专项维修资金使用难主要有几个方面原因：“一是流程手续问题，维修资金的申请审批流程较长，如有某个环节出问题则会耽误支取使用进程；二是使用范围问题，维修资金主要用于小区的公共部位和共用设施、设备的维修养护；三是信息不对称问题，物业服务是典型的委托代理关系，在监管不力的情况下，个别小区就会出现维修资金被滥用的现象，同时也会增加住建部门审批的严格程度。”

物业费和住宅专项维修资金使用范围不同

“明明交了物业费，为什么还要使用维修资金？”在采访中，不少居民都对住宅专项维修资金表示不知道、不了解。两者到底有什么区别呢？

“物业费和住宅专项维修资金的区别主要体现在使用范围上。”吉林卓行律师事务所执业律师叶英泽说，物业费是指物业管理人提供物业服务，接受物业服务的业主根据物业服务合同应支付的费用，主要范围是用于物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护，比如日常卫生清洁、安保秩序、绿化养护及其他设施的日常运行保养等。而维修资金则专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，范围一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等。

“维修资金的所有权是全体业主，而物业费的所有权是物业公司。维修资金并不包含在物业服务费中。”叶英泽说，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，业委会应开立住宅专项维修资金账户，并接受有关部门的监督。

不过，在实际中，由于很多小区没有成立业委会，存在无人组织的情况，维修资金仍然处于主管部门代管的状态。湖北襄阳市一位业主就表示，楼顶公共区域漏水拖了两年多，大部分业主都同意动用维修资金，但由于业委会一直在换届过程中，新的业委会迟迟没能成立，导致维修资金一直无法申请使用。

即使成立了业委会，维修资金转由业委会管理，其使用同样是个难题。有的小区设定了高额的支取门槛，需要达到一定金额才能启动；有的业委会觉得维修金额太大，担心维修资金难以为继，不同意使用。厦门市一小区业主反映，楼栋需要更换电梯和大门，本来应该使用维修资金，却被业委会以申请流程复杂、达不到支取门槛为由拒绝，让业主们自行筹集。

在申请使用维修资金的过程中，使用方案是否合理也是业主高度关注的问题之一。“有的物业公司提出使用方案时会提高维修报价，如果对材料、人工等价格不够了解，就会花冤枉钱。”刘先生是东北某小区的业委会委员，前段时间，小区部分电梯需要更新维修，征得业主同意后，计划动用维修资金。然而，在报价阶段，有业主指出了物业公司报价虚高的问题，经过反复协商沟通，每部电梯维修费用在不降低维修标准的情况下，由6万多元降至4万多元。“小区维修十几部电梯相当于省了20多万元，这维修资金都是咱自己交的，得用在刀刃上。”刘先生说。

合理简化住宅专项维修资金使用流程

针对维修资金使用难问题，有社区书记坦言，社区内的一个小区维修资金积累了2000多万元，但一直未使用，“一个重要原因就是使用维修资金要组织召开全体业主大会，但对于超大规模小区，几乎不可能。”在采访中，不少读者都建议应合理简化维修资金的使用流程，健全完善便利业主使用机制。

对此，李超认为，简化申请审批流程和加强监管需要齐头并进：“申请事由符合维修资金的使用条件，并且业主征求意见符合规范的应该给予认可，进一步简化申请审批流程。此外，根据维修质量和业主满意度建立住宅专项维修资金全流程监管制度和黑白名单制度，对进入白名单的物业公司，在后续维修资金的支取使用上开辟绿色快捷通道。”

目前，在全国多地已出台的地方性住宅专项维修资金管理办法中，大多数管理办法对紧急情况下的维修资金使用做了明确说明。吉林省在2022年出台的《吉林省住宅专项维修资金管理办法》中提出，物业保修期满后，发生楼体外立面有脱落危险等严重危及人身、房屋安全等紧急情况，需要立即使用维修资金的，由业主委员会或者居（村）民委员会提出应急使用方案，也可以由相关业主、物业服务人提出应急使用方案，经业主委员会或者居（村）民委员会同意，向物业行政主管部门书面提出资金使用申请。

据深圳市发布的《深圳市物业专项维修资金管理规定》，一旦遇到天台或外墙严重渗漏，电梯冲顶或蹲底（坠落）、消防、用水用电等突发重大安全隐患时，物业公司应紧急处置，事后告知业委会进行确认，即可支取应急维修资金。目前，北京、重庆、成都等城市均增设了使用维修资金的应急通道。

对于维修资金账目不透明、投票真实性存疑等问题，多地开展“线上+线下”多渠道推进的有益尝试。成都开启维修资金“线上+线下”全平台晒账新模式，在线上为市民开通维修资金查询通道，在线下则是专户管理银行派遣员工进入小区张贴海报，对小区上年度维修资金余额、使用明细等进行公示。在北京部分小区，业主表决使用管理维修资金，已不再使用纸质投票，而是通过业主输入姓名和身份证号码实名认证过的手机APP进行投票。

“维修资金的使用事关小区居民的获得感、幸福感，监管环节决不能有丝毫松懈。”山东潍坊市读者夏燕萍建议，应当建立健全维修资金使用评价机制，引入第三方审计单位、专业社会组织、专业协会等，对维修资金使用情况开展全过程评价，并梳理出使用过程中存在的薄弱点，提出相关整改建议，确保维修资金的管理使用规范、透明、高效。

版式设计：汪哲平