李宇嘉：商品房“以旧换新”的堵点亟须打通

据不完全统计，目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10个城市推出了商品房“以旧换新”活动，徐州、南通、海宁等城市政府还提供换房补贴。目前，各地“以旧换新”主要有两种情况：一是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限内出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；二是购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方收购旧房。

据笔者了解，对于“以旧换新”活动，购房咨询量较多，而实际完成交易的案例并不多。一方面在于，二手房挂牌价往往高于实际成交价，多数置换业主对此并不知悉，而是希望自己的房子售价高一点，导致买卖双方对公允价格难以达成一致；另一方面，无论新房还是二手房，目前可选择的房源较多，难以实现供需匹配。此外，不少新房降价促销，甚至价格低于二手房，这不仅加重了买房者的观望情绪，还分流了二手房市场客户。

当前，各地新房市场以换房需求为主体，“卖一买一”的循环需求比较突出，业主对手上的二手房能如期交易有强烈的诉求。同时，新市民、新就业群体、学位需求等为主的刚需，对市场上的存量住房有购置需求。如果二者能够对接起来，就可以满足各自需求，形成良性循环。但当下，“卖一买一”的交易循环出现了堵塞。

目前，二手房交易周期（从挂牌到意向买家缴纳定金）普遍为6-12个月，但置换新房（或置换更好的二手住房）往往是短周期的，一般在1个月左右甚至一周。由于无法及时卖掉手上的二手房，或业主不愿意低价出售，导致改善型需求受阻。如果部分急于置换的业主愿意降价卖房，则可能加剧房价下跌预期，不利于交易稳定。

本质上，这是房屋供应有效性不足，供需匹配难以及市场预期较弱，价格下跌预期明显等因素共同导致的结果；也与信息平台不完善，信息不对称有关。因此，相关管理部门推动、中介及开发商助推的“以旧换新”，某种程度上是针对当前房地产循环存在的问题，积极促进有效供给匹配有效需求。但是，这种匹配本身只是环节上的优化，并未解决商品房市场循环存在的系统性缺陷。

首先，目前，二手房在区位、生活氛围上有优势，新房在户型设计、建材使用、社区打造上有优势，两者可以做到相辅相成、良性循环，这是适应存量时代，加大盘活和利用存量资源的要求。不过，二手房普遍相对老旧，在户型设计、装修风格、配套设施上有短板，解决这些问题才能更好匹配住房需求。因此，要按照宜居社区或完整居住社区的标准，加大老旧小区改造力度，基础类（水电气暖管网改造）和提升类（停车场、教育医疗养老等设施）并举。这样就能够推进公共服务补短板，提高二手房源供应的有效性，发挥二手房的传统优势。

其次，建议各地加大“真房源”公共信息平台建设，积极披露片区和社区二手房评估价格、片区更新和改造计划。这将有利于形成二手房市场的稳定预期，也能够通过供给侧改革，引导和吸引购房者转向购置二手房。笔者还建议，地方政府可以考虑收购存量二手房，以活跃交易量来稳定价格预期。

再次，在首付和利率等方面，新房和二手房要尽量享受同等待遇；还可适当降低二手房交易经纪服务费、税费、按揭费等，让二手房和新房的交易成本尽量趋同。

最后，可完善新房和二手房的交易安全机制、风险规避机制。对于换房交易，可重新匹配新房和二手房的交易周期，比如新房和二手房都可以分期支付，拉长交易周期，由政府打造“卖一买一”两个不同流程的资金对接机制，实现资金的全流程、封闭式流转。此外，大型经纪机构宜全面梳理和整合“卖一买一”的经纪代理流程，降低成本、提高效率。

总之，技术支持和制度建设的相互支撑，是商品房“以旧换新”可以真正发挥实际效果的长效机制。“以旧换新”若能持续推进，既能盘活和有效利用存量资源，也能激活有效需求，对房地产市场平稳运行形成有效支撑。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）