首批4单消费基础设施REITs获受理为市场高质量发展注入新动力

2023-10-27

本报记者吴晓璐

10月26日，记者从中国证监会网站及沪深交易所网站获悉，首批4单消费基础设施REITs项目获得证监会和交易所同时受理。

4单项目分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT，资产类型包括购物中心、社区商业等。原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者。

市场人士表示，首批消费基础设施REITs项目的推出，有望助力扩消费、稳增长，将进一步丰富REITs资产类型，为消费基础设施领域企业构建“投融建管退”良性循环、促进提质增效和战略转型提供了广阔空间，为基础设施REITs市场长期健康发展注入新动力。

底层资产运营稳定性良好

实际上，今年3月份，消费基础设施已纳入公募REITs试点范围。3月24日，证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》和国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》同时提出，“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”。

10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

从底层资产来看，首批受理的消费基础设施项目底层资产较优质，运营稳定性良好，经营业绩具备较强的增长潜力。华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城，华夏金茂购物中心REIT的底层资产是长沙金茂览秀城，中金印力消费REIT资产入池范围为杭州西溪印象城，嘉实物美消费REIT底层资产为北京物美商业集团股份有限公司位于北京市中心城区的消费基础设施资产，包括四个项目，主要经营物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业。

谈及消费基础设施REITs与已上市REITs资产的区别，中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，消费基础设施主要包括百货商场、购物中心、农贸市场等，其与存量的产业园区（研发办公类和厂房类）、仓储物流、保障房等存量产权REITs所覆盖的基础设施类型相比，在底层资产经营模式上就存在较大差异，比如消费基础设施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多种选择。此外，区位、运营管理能力对于消费基础设施的影响也相对较大。

广发证券首席地产分析师郭镇对《证券日报》记者表示，消费基础设施REITs底层资产主要是商场、购物中心、百货等，属于To C（面向消费者）的运营类资产，收入业绩表现受到经济波动的影响较小。

谈及首批消费基础设施REITs对投资者的吸引力，郭镇表示，消费基础设施REITs丰富了REITs资产类型，原始权益人持有城市核心区位的不动产，对投资人吸引力较强。

市场规模有望达千亿元

今年以来，包括华润置地、百联股份、天虹股份、万科等多家公司表达出申报消费基础设施REITs意向。中金公司有关专家表示，我国消费基础设施存量资产丰富、参与主体多元、市场化程度高，未来消费基础设施REITs有望打开千亿元级的市场空间。

事实上，在成熟的REITs市场中，购物中心等消费属性资产已具备相当规模。嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军对记者表示，截至2023年9月份，美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%、而香港零售业REITs市值占比高达76%。

华夏基金基础设施与不动产业务部表示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。消费基础设施公募REITs可盘活优质的消费类基础设施存量资产，让公募服务实体产业与国家战略的能力得到更充分发挥。更重要的是，消费基础设施公募REITs的亮相，有望为整个消费基础设施行业在“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。

推动REITs市场高质量扩容

据Wind资讯数据统计，截至10月26日，目前上市REITs共29只，合计发行规模954.52亿元，如果加上扩募规模，REITs募资已经超过千亿元。

随着首批消费基础设施公募REITs的受理，市场人士认为，预计未来公募REITs市场规模将会持续扩容。产品规模和种类的丰富有利于吸引资金参与公募REITs投资，促进投资策略更加多元化、市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值将会得到广大投资者的进一步认可。

明明表示，消费基础设施REITs未来的发行上市有望推动市场持续扩容增类，形成更多可投的优质资产，或有助于承接后续逐步进入的增量资金。对于原始权益人而言，有助于打通“投融管退”资金闭环，进而促进后续有效投资；对于投资者来说，新类型REITs提供了更丰富的投资选择。

上交所相关负责人表示，后续，上交所将积极支持消费基础设施公募REITs项目的审核发行，持续推进公募REITs审核流程及市场生态体系建设日渐完善。

深交所相关负责人表示，接下来，深交所将有序开展首批消费基础设施REITs审核、发行等工作，推动项目平稳落地，进一步完善制度建设，加大市场培育力度，强化投资者教育，持续推进REITs常态化发行与多层次REITs市场建设，更好发挥REITs盘活存量、扩大有效投资的积极作用，不断提升资本市场服务实体经济能力。