提前还贷，还有必要吗？

“如果9月25日银行主动降息时你的房贷利率没有调整，看看是不是因为买房的时候不是首套，但按新的规定是首套了。如果是则需要申请‘二套转首套’，准备好资料主动申请就好了，包括贷款人的身份证户口本的复印件、婚姻证明材料，通过政府官方途径出具的首套房证明、银行提供的利率调整申请表等等。”

这是某银行个贷部工作人员王川（化名）在最近一个月回答客户最多的问题之一。距离9月25日，各银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率过去一个月整，如今到了多家银行承诺对“二套转首套”等特殊情况的房贷利率进行调整的时候。

房贷利率调整的实施效果如何？居民提前还房贷的情况又是否有变化？

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一月省下几千块，

又有一批人房贷利率降了

10月25日开始，又一批住房存量贷款正式统一批量调整，主要集中在成功二套房转首套房，和固定利率转浮动利率的购房群体。

随着北上广深等多城陆续实施“认房不认贷”政策，产生了很多贷款时非首套房、但现在符合所在城市首套政策的购房家庭；此外，还有将名下其他房产出售，剩下的一套住房成为家庭唯一住房的购房者。多家银行对此均表示，需要借款人主动向银行发起申请，银行将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。

购房人刘莎（化名）就是其中之一。“9月25日，我申请房贷的农业银行APP上线了申请调整房贷功能，我立刻就把个人资料和房产资料都上传了。但是第一次没有通过，工作人员打电话告诉我缺了材料，又一步步教我怎么再操作上传，说得很清楚，态度也很好。”

此后直到10月24日，刘莎账户的状态都显示在审核中。“我就非常着急，还打电话给我的客户经理，他查了一下说我的申请没有问题，等着就好，25号会给我们一个不少地改掉的。”

果然到了25号一早，刘莎再打开APP就显示调整成功了。每个月的房贷从28000元左右调整到25000元左右，一年算下来能少还4万元。

“我经手的客户大部分申请‘二套转首套’都调整成功了，利率大多都从5%甚至6%以上降到4.2%、4.3%左右。也有些没通过的，原因比如之前在别的城市贷款买过房子，在征信报告里有记录了，不符合本次调整范围。”王川对记者表示。

但也有部分购房者表示，自己的利率调整了，但当月账单金额没有变化。以建设银行为例，其25日通过公众号发文解释称，为方便借款人提前做好资金安排，银行一般会在还款日前15天为借款人生成并提供当期还款账单。部分10月25日前已生成账单的客户会发现当期还款金额未发生变化，但其中10月25日（含）后的利息已按新利率计算，因利率调整减少的利息将用于归还本金，之后账单的每期还款金额将相应下降。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，存量住房贷款利率的下调，对借款人而言可节约利息支出，将“二套转首套”及固定利率贷款纳入调整范围，使得受益群体扩大，能有效减轻“提前还贷”现象，帮银行留住优质的房贷客户。

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“提前还贷”现象也有降温

10月13日，在央行举行的2023年三季度金融统计数据有关情况新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜表示：“绝大多数借款人已第一时间享受到了实惠，目前降低存量房贷利率工作已基本接近尾声。”

“9月25日到10月1日实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。对于其他还需借款人提供证明材料、银行予以认定的情况，主要银行也将在一个月内完成调整。”邹澜表示。

同时，作为拥有广州、深圳两个一线城市的省份广东，其最新发布的数据显示9月房贷出现回暖迹象，被认为有很强的信号意义。

10月24日，国家金融监督管理总局广东监管局党委委员黄海晖在三季度新闻通气会上表示，快速有力落实“认房不认贷”等最新房地产政策后，9月广东全辖个人住房贷款新增344.82亿元，扭转了前两个月的负增长态势。

“我的客户经理说，因为房贷利率降低，提前还贷的人确实少了很多，也不需要排队，约定好一个时间就可以扣款。而且服务态度也很好，有些人合同中有违约金的规定，也会主动帮忙提交减免违约金的申请。”刘莎说。

“存量房贷利率下调之前确实有个提前还贷的高峰，一个小支行排队等待还款的金额都能达到一亿元。但我们每月又有额度限制，大都是几百万元左右，所以只能让客户排队。”王川表示，最近提前还贷的情况有很大好转，起码是已回归正常秩序了。

从购房人的视角看，想法又是否有变化？

“房贷利率调整后我一个月能省两三千块钱，力度还挺大的，已经非常满意了。而且因为家里花销也比较大，手里还是想留些钱，短期内肯定不会考虑提前还贷了。”刘莎说。

但也有购房人对记者表示：“我之前每个月房贷是7800元，调整后每月少还500元。但一算账，要还的利息是本金的2倍左右。如果没有找到更能赚钱的理财方式，明年手上攒下些钱还是想提前还贷。”

你的房贷情况有何变化？