多家银行跟进下调存量房贷利率

据中国证券报记者不完全统计，截至9月11日，招商银行、中信银行、民生银行、光大银行、平安银行等多家股份制银行，以及江苏银行、上海银行、北京银行、重庆银行、成都农商银行、紫金银行、常熟银行等地方性城农商行纷纷发布调整公告，披露更多存量房贷利率调整细则。

业内人士认为，存量房贷利率下调可能会影响银行盈利能力。银行应采取多种措施，开源节流、精细管理，对冲存量房贷利率调整对利润和息差的影响。

符合条件二套房在调整之列

记者梳理发现，各银行发布的细则虽在具体表述上有所不同，但内容差别不大。

各银行本次调整对象为贷款发放时间或合同签订时间在8月31日（含）以前，用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款以及公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分。

同时，各银行本次调整对象虽为首套个人住房贷款，但能满足房屋所在城市首套房贷利率标准的存量房贷也在调整之列。例如，某套住房在购买时虽不是该家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售其他成套住房，成为唯一成套住房，且当地政府执行“认房不认贷”政策的。

此外，多家银行表示，原则上本次业务接受按月足额偿还本息的个人住房贷款，如贷款当前处于逾期状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。

分三个时间段调整利率

与六大国有行一致，目前发布公告的各家银行，通常以2019年10月7日（含）前，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），2022年5月15日（含）后，三个时间段来调整利率。

以兴业银行为例，公告显示，对于2019年10月7日（含）前发放的、已按中国人民银行公告〔2019〕第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点（即加点幅度为0），原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点（即加点幅度为0），原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

对于2022年5月15日（含）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

对此，某股份行贷款经理告诉记者，之所以分为上述三段时间，是因为从全国层面来看，从2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以LPR为定价基准加点形成；从2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR-20BP。

对于当前执行固定利率或贷款基准利率定价的存量首套住房商业性个人住房贷款，则需先按要求进行转换。例如，招商银行表示，需先按照中国人民银行公告〔2019〕第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

银行应开源节流精细管理

在申请方式方面，多家银行本着为客户提供高效便捷金融服务的原则，主要采用变更合同约定利率水平的方式，将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请，届时会以短信形式告知贷款人。

但也有部分银行要求“二套转首套”的存量房贷，或逾期贷款归还拖欠本息的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整，经银行审核符合条件后按规则调整贷款利率。

而对于部分提前还贷的客户，符合条件的也可享受利率下调利好。例如，成都农商银行表示，已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合条件的，可进行利率下调。此外，对于已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合条件的，纳入此次调整范围。

业内人士认为，存量房贷利率调整后，提前还贷有望趋于稳定。招联首席研究员董希淼表示，对银行而言，应采取多方面措施，开源节流、精细管理，对冲存量房贷利率调整对利润和息差的影响。