易宪容：如何更好地管理好存量房市场

对于当前的房地产市场，7月份的中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一表述明确体现出房地产市场形势已经发生了根本性的变化。进一步探索，我们需要明白当前中国房地产市场供求关系的重大变化是什么。具体来讲，主要表现为以下两个方面的根本性转化。

一是由以投资为主导的市场转化为以消费为主导的市场。这一层面来看，房地产市场的性质出现了本质上的变化，这一转变意味着一些城市可能会存在住房供给过剩的问题。

二是房地产市场由以新房交易为主导转变为以二手房交易为主导。事实上，大多成熟的房地产市场都是以二手房交易为主导的，比如欧美成熟的房地产市场，二手房交易占整个住房交易的90%以上。但是在早几年中国的房地产市场上，住房交易都是以新房交易为主。这一转化意味着房地产市场政策要转向到二手房或存量房的管理上，这样才能让已有的房地产资源得到充分利用，真正提高全国居民住房水平。

可以说，经过20多年的快速增长，中国住房市场已经进入到了存量住房占主导的时代。据估算，到目前为止，中国存量住房在4亿套以上，如果一个家庭的人口为3口，那么以中国现有的住房存量，城市居民的居住条件基本上可得以满足。接下来，对这些存量住房资源的有效管理是一项重要的任务。

首先，存量住房的管理应该分为保障性住房和商品性住宅两轨，以及各自对应清晰的政策。保障性住房相关政策的主要诉求是保障或者说兜底，保障城市最弱势居民的基本居住条件。对于商品住宅，可依托市场机制来运行。也就是说，在“房住不炒”的市场原则下，供求关系完全由市场的价格机制决定而不是由政府来管控。在这种情况下，我们可以做的是更好地保障住房价格的公开透明。比如可以建立公开透明的城市房价评估系统，以便让交易双方在交易过程中更好地对价。同时，为了促进住房交易的便利，增加市场住房交易的流通性，也可在降低住房交易成本方面下更多的努力。

其次，为真正落实“房住不炒”的原则，可以对住房交易所得税进行更严格的限制。对于中国存量住房市场来说，合理的税收政策可以起到重要的作用。一方面降低住房交易环节中的各种税费，可以降低二手住房的交易成本，加快存量房的流通；另一方面，对一套以上的住房交易征收累进住房交易所得税可以更好地落实“房住不炒”的市场定位。

再次，为了尽可能避免让居民手中持有的住房空置，可积极利用大量的存量房发展住房租赁市场。这一方面对居民观念的转变提出了一些要求，另一方面也要求租赁住房进一步提高居住福利水平。这方面，税收政策可以通过调节住房出租者的收入来发挥作用。同时，我们的住房租赁法律法规可以进一步完善以更好地保护租房者的权益。

最后，物业管理提升也是存量房管理的重要一环，让存量住房的物业管理权真正地回到业主手上，而不是被房地产开发商左右。

中国房地产市场已经转变成以存量房为主导的市场，对存量房市场最有效的管理，就是一方面要通过有效的市场价格机制让存量住房市场涌动起来，另一方面用税收政策进行调节，限制房地产市场投机炒作的行为。（作者是青岛大学财富管理研究院教授）