行业周期下的龙湖：深练内功，高质量发展

近年来，房地产市场环境不断变化，行业进入发展新阶段。房企们亦纷纷探索新发展模式，在开发业务之外，寻找“第二曲线”甚至“第三曲线”，并希冀通过布局，能够多一份底气面对周期波动。

面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖凭借长期的稳健发展，聚焦开发、运营、服务三大业务，在发挥“1+2+2”航道协同效应的基础上，令集团利润结构逐步优化，并最终依靠各航道行活能力交出了一份稳中有进、保持盈利的半年成绩单。

“公司始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。并且短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。”龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平在中期业绩会上这样说道。

不再以规模为导向，核心净利润稳中有增

8月18日，龙湖集团公布其截至2023年6月30日止半年业绩，财报显示，龙湖集团今年内上半年实现营业额为620.4亿元；股东应占利润为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心利润同比增长0.6%至65.9亿元。

此外，今年上半年集团的核心税后利润率为12.6%，上年同期为10.3%；核心权益后利润率为10.6%，上年同期为6.9%。对此，龙湖集团解释称，利润率的提升主要为营业额、费用、分占合营及联营企业业绩、税金变动的综合影响所致。

在分部业务中，房地产开发业务仍然是公司核心收入来源。上半年，龙湖集团开发业务营业额为498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米。截至报告期末，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约为1570万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

在上半年全国地产销售冲高回落的背景下，龙湖集团地产销售实现稳健上扬。上半年合同销售额为985.2亿元，增幅近15%，销售总建筑面积579.9万平方米，销售单价近1.7万元平方米。在今年上半年，长三角、西部、环渤海三大区域仍然是龙湖集团的基本盘，三大区域合同销售金额在总销售额的占比分别为29.5%、26.4%、22.7%。

在新增项目方面，龙湖集团同样较上年同期有所提升。上半年，公司新增收购土地储备权益面积184万平方米，西部地区、长三角地区仍然为主要新增区域，其中两大地区合计新增收购土地储备总建筑面积占比超过六成。上年同期，龙湖集团新增收购土地储备权益面积为184万平方米。

除了开发业务之外，上半年龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元，商场、租赁住房收入分别为77%、19.4%，其中租赁住房项目冠寓开业11.9万间，整体出租率为93.7%。龙湖集团以物业管理、智慧营造为主的服务及其他业务，不含税收入为58.4亿元，较上年同期增长13.0%。

对此，陈序平表示，今年以来，全国新房销售市场在波动中缓慢恢复。房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，支持性政策连续、精准实施，助力行业进入稳健发展的新阶段。开发业务不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对需求提升质量，并在持续轮动的市场中，灵活把握量价平衡、开工进度与去化节奏，为本集团提供稳定的现金回款。

持续保持全投资级信用评级

值得关注的是，经营安全被放在龙湖这份财报中的关键位置，“公司始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性，”陈序平称，“现阶段，龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，外债佔比持续压降，提前铺排高比例（97%）的掉期以全面对冲外汇波动的风险。”

截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；负债结构亦保持合理，平均贷款年限进一步拉长至7.19年；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

为规避汇兑风险，龙湖集团外币借款保持较低占比。总借贷中约78.4%以人民币计值，21.6%以外币计值，其中97%的境外债已做掉期处理。综合借贷中，约人民币678.4亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（视贷款期而定）计息，其余借贷则按浮动利率计息。截至2023年6月底，固定利率债务占总债务的比例为33%。

一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖集团始终保持境内外高信用评级。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB、Baa2、BBB-的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

陈序平也在业绩会上重申，“克制、审慎并高度自律的财务盘面，是本集团拥有战略主动性的前提。”他表示，面对新形势，龙湖集团将稳步压降集团有息负债规模，依靠各航道能力提升，实现经营性现金流为正的内生式增长，并持续优化提升资产质量，使得集团未来发展更加稳健、更可持续。

凭借稳健的经营表现，龙湖更连续13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第306位；连续三年入选《财富》世界500强，排名跃升至第402位，是上榜房企中排名提升最快的公司。

“一个龙湖”生态体系穿越周期

近年来，房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式，在开发业务之外，寻找“第二曲线”甚至“第三曲线”，并希冀通过布局，能够多一份底气面对周期波动。

而在“一个龙湖”生态体系之下，龙湖已构建开发、运营、服务三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道 “1+2+2”的业务格局，布局清晰，聚焦协同。

2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比超半数，利润结构更加优化。

其中，运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%。截至2023年6月末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营的购物中心达80余座；长租公寓业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量，已明确四条产品线，分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”。

服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。截至2023年6月末，龙湖集团拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活，持续以珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系，服务更多业主，并通过办公、商业、城市服务产品体系持续拓宽业务围栏；全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，已经快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。

而对于龙湖智创生活目前的上市进程，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶则表示：“上市是手段不是目的，从过去一年来看，龙湖智创生活利润增长达到30%以上，让它实现更好发展。目前整个市场情绪不太好，这个阶段不是好的上市时机，所以不着急。”

可以看到，2023年上半年，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润。凭借内生式驱动，龙湖也率先走出了一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式。

中金公司日前也在其发布的研报中称，龙湖是业内领先的综合型开发运营商，较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务。中金公司看好龙湖在稳健财务加持下，地产开发主业平稳发展，多元业务多点开花，“这有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放”。

花旗银行也在其最新的研报中表示，龙湖集团着眼于经营性利润占比过半的转型已步入正轨，并用业绩证明了其最大的努力，给予龙湖【买入】评级，目标价32.70港币。

“我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。接下来要做的，将回归重点城市、核心区域；提升周转去化、优化存货结构，修复盈利水平；相较于规模，更加注重交付品质、回款质量及利润率。”陈序平说。