重磅楼市政策接连落地，二手楼市有涨有降，未来政策空间还有多大？

近日召开的国常会指出，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

这已是监管近期第四次就楼市发声，北上广深四大一线城市也相继表态，要积极满足刚性和改善性住房需求。

一夜之间，地产股大涨，多地市场情绪恢复。一些城市已悄然出现波澜，有二手房业主不再降价“割肉”卖房，甚至有少数业主悄然调高了挂牌价。也有的城市急于降价甩卖。

上海二手房市场突然活跃

7月31日，上海住房城乡建设管理微信公众号发文，大力支持刚性和改善性住房需求，促进上海房地产市场平稳健康发展。

更重磅的是住建部近期表述，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，这直接引发了市场对调控松绑的预期。

紧随其后，上海二手房交易量终于止住了下滑势头。网上房地产数据显示，7月最后两日，上海二手房网签数据分别为550套和585套，相较之前的日均400套，增幅超过37%。中原地产数据显示，7月上海二手房新增挂牌量从原先的1.3万套下降到1万套左右。

安居客线上找房数据显示，7月上海的找房热度相比6月环比上涨7%，这也客观说明7月份的成交基本建立在了“以价换量”基础之上。

多地新房、二手房“闻风而动”

7月31日，南京发布关于《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》和《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》（征求意见稿），并在文件中首次提及“征收集体土地”以及“住宅房屋”，也可采用房票安置。

随着一系列利好消息释放后，房主们似乎对于房地产市场的信心有所回升，不着急卖房了，提高挂牌价。据诸葛找房数据显示，自7月29日起，南京万科金域缇香、紫园、后标营、翠屏诚园等小区的部分二手房房东，提高了挂牌价，有的房源原先报价409万元，连夜跳涨100万元。

与南京不同，继多部门针对优化房地产政策密集发声后，郑州率先官宣“认房不认贷”，紧接着又发布住房公积新政。

尤其是郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》落地后，对市场产生了明显影响，如郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态明显。8月3日-8月4日，共有756套房源降价出售，而涨价出售的房源仅68套。

此外，8月以来，海南、河南郑州、武汉、南京等地频频出台稳楼市政策，从内容来看，多为优化公积金政策、购房补贴、金融信贷支持等方面，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

百强房企销售额降4.6%

中指研究院数据显示，今年前7月，TOP100房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%。其中，TOP100房企权益销售额为27395.5亿元，权益销售面积为16137.8万平方米。单月来看，TOP100房企7月份销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。

截至7月份，百强之中“两千亿”阵营房企未能扩大，仅有保利发展和万科两家；销售额超千亿元的房企达到10家，与去年同期持平；销售额超百亿元的房企为85家，较去年同期减少6家。

另据克而瑞数据，2023年7月有逾八成百强房企单月业绩环比降低，同比降低的企业也占到近七成。7月超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中36家企业同比降幅超过50%。

但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如越秀地产、保利置业、华侨城、联发集团、大华集团等房企，7月单月的销售业绩仍实现同比增长。

从市场表现来看，据克而瑞数据，7月份楼市整体延续探底行情，供应在6月放量后再度回落，成交表现低于市场预期。全国重点30城新房供应环比下降44%，前7月累计同比微降5%。7月新房成交量达到年内次新低，环比下挫32%，同比减少36%，但前7月累计同比仍增长9%，增幅较上月收窄9个百分点。

政策空间还有多大？

8月4日，国家发改委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。在答记者问中，各部委关于房地产市场的表述与近期定调基本一致。

其中，人民银行货币政策司司长邹澜表示，未来将指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。国家发改委副秘书长袁达表示，在更好满足居民刚性和改善性住房需求方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。

国泰君安认为需求侧宽松是中长期的。尽管短期可能会出现一波房地产宽松政策，但我们认为需求侧宽松政策是一个中长期的过程。也就是说，我们不仅预期未来几个月会有各项有利政策出台，而是预期未来几年会有一个整体宽松的需求侧政策环境。从披露的今年6、7 月份房地产销售数据来看，开发商合约销售仍十分低迷。我们认为需求侧的放松或刺激措施，更重要的是将减缓房地产行业的下滑趋势，而非推动销售恢复到以往的高水平。

在"认房认贷"限购政策上，据中金公司统计测算，目前我国32个超高/高能级城市中，仍有20城对"无房有贷款记录"家庭执行的最低首付比例高于其对"无房无贷款记录"家庭(“纯刚需”)的执行标准。如果全部城市均从"认房认贷"调整为"认房不认贷"，则"无房有贷款记录"家庭的首付比例下调空间约为13个百分点，其中多数城市的下调空间为10个百分点，相关政策如有所落实，或将对"卖一买一"、“卖旧买新"的改善需求释放有所支持，符合国家政策初衷。