利好首付、房贷，住建部最新表态！
住建部主管的《中国建设报》发布的这则消息引发关注。
倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
这是7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部的最新表态。58安居客房产研究院院长张波对此表示，这在政策的推进方向上给出了具体的指引，重点在首套房的首付比例和利率，以及此前市场呼声较高的对于“认房又认贷”的调整。
资料图：城区楼宇林立。 中新社记者 王东明 摄
降低首套房首付比例和贷款利率
对于降低购买首套住房首付比例和贷款利率的表述，易居研究院研究总监严跃进认为，其含义在于还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。
从首付比例看，上海易居房地产研究院6月26日发布的报告显示，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，为35%；广州、深圳、苏州、杭州和三亚等的首付比例也比较高。
从房贷利率看，贝壳研究院监测显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。其中，一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%。
“目前多个一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。”中指研究院市场研究总监陈文静也表示，短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。
值得关注的是，随着新增房贷利率的不断下调，降低存量房贷利率也呼声再起。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
“认房不用认贷”或有更大影响
个人住房贷款“认房不用认贷”的表述则被认为有更大的新意，也是最受关注的部分。业内分析认为，这能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。
陈文静解释称，“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。
“从各地实际操作看，尤其以一线城市为例，在这个领域政策过紧，也导致了二套房认购成本过高。”严跃进认为，该表述对于一线城市影响是最大的，在相关领域或许会有持续宽松的政策变化。
严跃进以北京为例解释称，当前的“认房又认贷”政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。
陈文静预计，短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。值得关注的是，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。
正在建设中的房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄
另外，在支持改善需求方面，住建部还提到了“改善性住房换购税费减免”。
“这主要还是应理解为免个税的政策。总体上看，降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，也有利于修复置业预期。”严跃进认为。陈文静也表示，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。
各地优化政策节奏或将加快
24日召开的中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，住建部本次表态中提及的措施比较明确，即降低住房消费门槛、成本，能够改善预期并释放需求。降利率、降首付、降税收适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。
“考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛会有效果，但具体的效果还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。”李宇嘉说。
“对热点城市来说，核心问题是能让真正的改善需求得到相匹配的政策支持。”张波预计，下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。
“整体来看，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪。预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。”陈文静认为。(完)