地产下半年：市场向“三好学生”集中

新一轮暴雷房企的财务状况浮出水面，进一步动摇资本市场对房地产行业的信心，不过当悲观情绪触底时，意味着危与机并存。

随着暴雷房企的加速出清，行业内优质房企显露出来，中金公司认为，“长期维度上看，企业本身的资金和经营优势，以及面向房地产新发展模式的制度调整，将助推市场份额向‘三好学生’型的优质房企集中。”

2023年上半年，据国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算），其中住宅投资44439亿元，同比下降7.3%。华泰证券指出，6月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅较5月小幅收窄，销售量价仍待改善，房企现金流仍存在一定压力。

但地产融资和保交付政策支持已经开启，因城施策有望进一步发力，存量房贷利率有望调整，或将与其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求。地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

对此，中金公司判断，6-12个月维度，随着新房市场景气恢复程度的继续累积，建议关注万科、金地、龙湖、绿城等运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业头部的优质公司。同时，中金认为消费类基础设施REITs产品的发行落地预计将为持有优质商业不动产的上市企业带来价值重估机遇，建议关注华润、龙湖、万科、中海、金融街等。

以龙湖为例，龙湖集团2023年上半年权益销售额同比增长16%至656亿元，同期经营性收入122亿元，其中运营和服务收入分别为63和58亿元，公司年初至今销售额稳定增长，预计全年销售额在2000亿元左右，表现优于同行。此外，龙湖集团上半年共获取20幅土地，且全部位于超高和高能级城市，有利于维持较高的毛利率水平。龙湖集团经营性收入持续增长，随着消费复苏，将为公司利润提供良好的补充。

基于此，中金公司认为，“市场对民企财务压力担忧加剧背景下，龙湖集团股价超跌，当前具备一定配置价值。”

野村证券报告也认为，“龙湖是行业内最优秀的开发商之一，如果7-8月房地产政策出现重大放松，龙湖将成为主要的Beta（低风险）投资标的。”野村证券进一步分析，龙湖难以避免会受到整体房地产行业低迷的影响，但其在投资端“量入为出”的策略，能够保持土地储备稳定和长期发展。

而为了面临更严峻的形势，龙湖也在经营性业务上持续发力，挖掘新的增长动能。龙湖CEO陈序平在股东大会提到：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”

销售和经营性现金流持续稳定之外，龙湖在融资方面继续保有主动性。国际评级机构惠誉曾在评级报告中提到，“得益于支持部分民营房地产开发商融资渠道的政策，龙湖获得银行融资的渠道有所加强。”龙湖的在岸银行贷款余额在2022年增加了220亿元，达到1120亿元。此外，龙湖还拥有充足的未抵押投资性物业资产，这部分资产价值超千亿元，令龙湖有更大的融资空间。

因此，惠誉确认龙湖集团BBB投资级评级，展望上调至稳定，这是自2021年下半年以来，内房上市公司首次获惠誉展望上调至稳定。

截至目前，除惠誉外，标普、穆迪分别给予龙湖BBB-/Baa2的投资级评级，龙湖集团继续保持境内外“全投资级”评级。