陈晟：问题并非“该不该救楼市”

最近，该不该救楼市引起了广泛的讨论。研究显示，上半年中国各地已有百余地方优化房地产调控政策超300次。6月以来，青岛、苏州等地也积极开展自救。青岛推出限售放松、非限购区域首付比例调整、棚改货币化安置和房票政策等稳楼市组合拳，苏州公积金账户余额可提取用于支付首付。

笔者认为，现在的问题不是救不救楼市，或者是救不救企业，而是怎么恢复我们对于经济的预期和信心。对此，我们首先需要对以下两个问题作出明确的判断：我们的楼市还有没有未来？它现在是处于顶峰，还是处于螺旋式发展的某个阶段？目前楼市只是出现了发展周期里的某些不适应、不均衡。

显然，楼市里有一些不适合新发展模式的企业，包括一些ST的上市企业（ST股票是指境内上市公司连续2年亏损，被进行特别处理的股票）。对于这些企业，我认为是不需要救的，企业的优胜劣汰是市场的应有之义。对于符合未来新发展要求的民营企业，我们应该提供机会和出路；一些自律的国央企房地产企业，应该继续发挥其关键作用。

房地产市场还是有未来的，只是机会永远留给能够适应新时代发展模式的好企业。地方政府、房地产行业、消费者、金融机构和上下游产业链对此应有坚定的信心。房地产是支柱产业，需要让其回归基础性底层产业的位置上来，改正之前部分地区存在的无序扩张的问题，正本清源。

现在与楼市有关的一些数据确实需要引起我们的重视，包括地方债务、就业等。我们需要一些更有决断力、振聋发聩的政策调整。“小打小闹”的微调恐怕难起大作用，如取消核心城市的“双限”，降低“首付”和“房贷利率”等。经济学上有个著名的“理性预期理论”：人们所有的经济行为取决于对未来的理性预期。所以信心和预期的调整需要非常明确、前瞻的政策，包括一些改革红利的释放。这个时候，我们需要充分明确哪些改革红利可以释放以推动经济的长效发展，让未来的收入和就业预期稳定下来。这样大家才会敢于消费或主动消费，减少安全和避险式储蓄。

针对楼市里一切不利于刚性和改善性需求释放的政策也应该进行优化，如市场准入、买家准入、贷款准入、产品准入、价格准入等。同时可以推动各类保障性住房的投资带动，形成市场与保障的双轨制度，两个市场互不干扰。若一个地区的“保障房”总量占比大，其对商品房市场的限制措施就相对少，商品房市场波动对经济的影响也就小。

再来谈谈开发商该不该自救，能不能自救。目前，一批出险、资本无序扩张的企业大势已去，我们需要尽快与过去的问题进行切割，做好保交付的工作。但是新人、新组织要适应新时代，建立新的战略模式，这是面向未来的工作。重构业务要符合“房住不炒”和楼市双轨制的相关要求。一是房地产要真心实意地在ESG（ESG是一种关注企业环境、社会、治理绩效的投资理念和企业评价标准）方面作出相关表率；二是要抓住新兴的、多元化、个性化的居住消费带来的机遇；三是要利用科技、大数据的赋能，绿色低碳的循环应用；四是要重视最前沿的人工智能在房地产建设、社区物业、营销环节上的应用，走出一条新的发展道路。总而言之，自救首先要做的是与过去切割，在这个基础上重构未来。

房地产业有它发展的内生规律，切不可因某个阶段的某些表征就一味唱衰，质疑未来。至于楼市救不救，怎么讨论都解决不了实际问题。随着时代的发展，每个行业都会经历大浪淘沙，不能适应新形势下房地产业需求的企业必然会洗牌出局。所谓救与不救，从国家政策到企业自救，都是积极做调整适应变化，甚至引领发展趋势而已。（作者是中国房地产数据研究院院长）