赵秀池：“因城施策”激发楼市差异化需求

最近，国家统计局数据显示，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。一二三线城市商品住宅销售价格环比均有所上涨，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%、二三线城市新建商品住宅价格同比降幅收窄。伴随着疫情过去，各行各业不断复苏，各地楼市新政不断出台，楼市的预期也在不断改变，量价齐升有望进一步显现，如何保持楼市预期，激发市场需求特别是各地的差异化需求，将成为一大重点课题。

住房涉及国计民生，既是拉动国民经济增长的重要推动力量，也是人民美好生活需要的一个重要构成部分。党的二十大报告把“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”置于“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下。随着收入水平的提高、家庭人口结构与人口数量的变化，住房的需求数量和水平也在不断变化。小房需要换大房，旧房需要换新房，新婚需要新房……这些改善性诉求合乎常理，也为房地产业提供了新机遇。

纵观全国各省市，不同地区房地产业面临的问题不尽相同。当前我国城镇化率为65.22%，仍然处于城镇化中期发展阶段，每年有约1300万人口进城，大量城市新增的新市民、青年人的刚性住房需求是显而易见的。除了新增住房需求之外，还有大量的老旧小区、棚户区、危旧房等需要进行城市更新，或修旧如旧，或推倒重来。此外，房地产业不只是提供人民宜居的生活空间，也为人们提供了工业商业、教育医疗、娱乐休闲等的生产服务空间。因此，虽然城镇化不是搞房地产，但房地产是城镇化的重要推动力量。

伴随着2017年以来限购、限贷、限价、限商、限售等多方面的从严调控，加之疫情的影响，截止到疫情结束前，无论从量价来看，还是从人们预期而言，楼市确实已经走到了谷底。因此，2022年《政府工作报告》强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。2022年底中央经济工作会议又强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；要推动房地产业向新发展模式平稳过渡。“因城施策”成为其中最为亮眼的关键词。

为此，疫情过后，各城市发挥主动性，不断出台房地产调控新政，包括提高住房公积金和商业贷款额度，延长借款人贷款年龄，结合人口人才政策调整限购限贷政策等。北京市也推出了“带押过户”“一区一策”政策，其中“一区一策”是个亮眼的创新，能为多子女家庭和职住分离家庭提供更宽松的住房限购条件，也为其他超大城市提供了政策制定的蓝本。

展望未来，各城市应该根据具体情况，尤其要根据当地人口净流入情况、住房供求关系情况，制定适合本城市的房地产调控政策，促进以房地产为代表的大宗商品的消费。

第一，针对人口净流入城市和住房供不应求的城市，要抑制住房投机，加大对住房刚需、改善性需求的支持力度，进一步降低首套房、二套房的房贷利率，房贷利率应该不高于中小微贷款利率。第二，当地政府应继续结合人口和人才政策，适当调整过时的限购、限贷、限价、限售政策。第三，对于100%开发商自持项目，应该允许租期上限调整为20年，或转为人才共有产权房。第四，要动态调整普通商品房标准，以避免由于房价没有及时调整，而导致很多住房不能享受普通住房的税收政策优惠。第五，针对人口净流出的城市，除调整过时的限购、限贷等政策之外，还要从源头上打造支柱产业，吸引外来人口落地，例如想办法承接大城市的溢出养老需求等。（作者是首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长）