新城控股净利同比下滑近九成，母公司新城发展遭穆迪下调评级

新城控股是国内知名的民营地产集团，近日新城控股连同在香港上市的母公司新城发展控股发布了年度报告，新城控股2022年净利润同比下滑88.94%至15.85亿元，新城发展净利润同比下滑96.73%至2.81亿元。

值得关注的是，日前新城控股发布了定向增发预案，计划融资80亿元用于6个项目投资建设并补充流动资金，其中6个募投项目对应的销售净利率中，最高的大同云冈项目也只有5.73%，最低的东营项目甚至低至2.68%。参照新城控股2022年前三季度的销售净利润率为5.94%，高于前述6个项目中最高的一项，这也指向新城控股未来盈利能力将进一步下滑。

新城控股的债务压力同样引人关注，今年初穆迪将新城控股的母公司新城发展控股的家族评级（CFR）从“Ba3”下调至“B1”，并将由新城发展提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。公开数据显示，新城发展将于2024年6月底到期或可回售的债券，包括6.5亿美元（约45亿元人民币）的离岸高级票据和总计96亿元人民币的在岸债券，业内人士普遍担忧评级下调也会影响到新城的后续融资及债务偿付。

对于新城发展的最新评级，穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen公开表示：“此次评级下调反映了新城发展合同销售和市场份额的下降，以及穆迪预计未来12-18个月信用指标的恶化将不再支持该公司此前的评级水平。”

不仅如此，据穆迪预计新城发展的合同销售额将继续落后于市场，在2023年同比下降15%，至1000亿元人民币左右，并认为该数据要弱于评级为“Ba”的中国房地产同行，这成为新城被降评级的主要原因。公开数据显示，新城控股2月份公司实现合同销售金额约78.09亿元、比上年同期减少30.47%，1-2月累计合同销售金额约135.85亿元、比上年同期减少28.85%，这一降幅低于穆迪预计的2023年全年15%的预计降幅。

穆迪还表示，新城发展的B1 CFR还考虑了该公司成熟的投资物业(IP)组合，这将继续产生稳定的经常性租金收入，穆迪预计新城的租金收入将从2022年的约50亿元人民币增长10%-15%，至2023- 2024年的58亿- 62亿元人民币，折算平均每月租金收入尚不足5亿元。但据公开信息显示，新城2月份租金收入为7.52亿元，仍明显高于穆迪预计的全年平均水平。