关于金融支持住房租赁市场发展，两部门发文公开征求意见

【环球网财经综合报道】据央行消息，为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下简称《意见》）。

《意见》共17条，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

业内认为，建立健全住房租赁金融支持体系是此次政策最核心的要点。易居研究院研究总监严跃进分析指出，政策明确了金融机构、金融产品、金融管理方面的工作。比如在金融机构方面，明确了商业性金融、政策性金融、开发性金融的功能定位。而在金融管理方面，明确要建立住房租赁金融监测评估体系。政策明确了“两分法”的金融支持体系，即信贷市场和资本市场配置优化的导向。其中信贷工具侧重开发建设、流动性和日常运营需求，而资本市场侧重于投资长期融资工具。

此外，天风证券研究报告分析认为，本次《意见》提出的金融产品包括租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、住房租赁经营性贷款（自有产权、非产权）、相关企业综合金融服务（开户、结算、咨询、现金管理等）、商业银行住房租赁金融债券等。以上金融产品涵盖了租赁住房投资、开发、运营、管理等全生命周期，涉及银行、资本市场等多元融资渠道，信贷、债券、REITs等多层次融资工具，从全方位支持住房租赁市场发展。

具体来看，《意见》主要包括，一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20 年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（Cover Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

三是加强和完善住房租赁金融管理。严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。

对于《意见》提出“团体批量购买租赁住房信贷”引发市场关注。中信证券研究报告认为，此项信贷产品是首次提出，这一创新信贷产品将租赁住房的机构类供给方和企业类型的租赁住房需求方进行了有机联结，利好企业类型的租赁住房需求方。此外，该政策鼓励符合条件的机构市场化批量收购存量闲置住房，在扩大租赁住房供给的同时也能缓解房地产市场库存压力，利好房地产开发企业，达成“双赢”。

根据《意见》，“团体批量购买租赁住房信贷”主要面向两类主体，一是对于企业和符合条件的事业单位批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房的，二是专业化规模化住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的。其贷款期限最长可达30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

此外，《意见》提出创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品，向住房租赁建设和运营企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等综合性金融解决方案。严跃进分析认为，此类表述对于银行后续业务创新，在原先传统的购房金融服务基础上增加新业务，都有积极的启发意义。