完善集中供地政策 土地市场影响几何？

本报记者 王丽新

见习记者 陈 潇

近日，自然资源部办公厅下发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称“通知”）明确，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，引发市场广泛关注。2月3日,自然资源部回应表示,该文件是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件,不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，此次调整并不意味着取消集中供地，而是集中供地1.0升级到2.0，是根据形势“调整和优化”。1.0阶段应对开发商加杠杆炒地，2.0则应对精细化、透明化供地。从目前的市场来看，城市与城市之间差异明显，保持地产行业稳定，必须做供给侧改革。

根据形势调整和优化

据了解，集中供地政策源起于2021年2月26日。彼时，自然资源部要求22城试点实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”政策；此外在保证供应规模的基础上，各地发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要求相对均衡，以此长效调控房地产市场，实现“三稳”预期。

“集中供地模式的出现，主要是应对当时高地价及新一轮楼市上涨。”李宇嘉表示，但当后续对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地，全面打掉“前融”时，通过集中供地控制源头上抢地、诞生高地价的必要性，已下降了很多。

“没有前期融资，必需自有资金拿地，开发商资金链会一定程度上相对紧张，在市场下行的背景下，继续沿用过去的集中供地政策，会导致在很多城市土地出现大面积流拍。”李宇嘉补充表示。

而此次自然资源部办公厅出台的《通知》中提及的三项备受市场关注的措施，或能够有效完善过去政策。

此次《通知》中，提到各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因城施策安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

并且，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。详细清单应包括拟出让地块的具体位置、面积、用途、主要规划条件、供应方式等信息。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。给市场主体充足的时间预期预判。

此外，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。推出后未成交的地块。应统筹纳入后续的详细清单。

对土地市场影响几何？

诸葛找房数据研究中心监测，全国主要地级市2023年1月份共供应土地300宗，供应规划建筑面积为1610.13万㎡，同比下降50.88%，环比下降71.73%；土地成交251宗，成交规划建筑面积为1538.91万㎡，同比下降60.61%，环比下降91.89%。

“去年全年，多城在集中土拍中表现平淡，地方城投平台托底拿地现象频繁。政策完善后，未来在一城一策方面将会有更多的调整空间，给予地方更多的自主权。” 诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对《证券日报》记者表示。

“此次政策优化后，让房企有更长的时间进行市场判断，此外，地方政府也可根据市场情况，合理安排土地供给，有利于市场供应的正常化，更有利于市场平稳运行。” 同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示。

李宇嘉表示，“供地信息不完全，开发商会承担一些不该承担的职能，导致集中供地的效率不高，制约拿地的积极性，对土地市场、房地产市场和信心造成一定扰动。新模式下，加强了对供地信息的披露。杜绝土地带病出让，或者让开发商承担土地开发或配套的成本，教育配套费等。”

“此次政策是对此前集中供地政策的优化调整，意味着对于供地次数可以适当放开，房企的资金压力能得到缓解。预计今年，土地市场流拍现象将会有所减少，房企拿地积极性将会好于2022年，提振市场信心，促进土拍市场回温。”陈霄表示。