“旧模式”与“新模式”交替，中国房地产的2023年

（文/张志峰 编辑/马媛媛）2023年，随着人口进入负增长时代、城镇化进入后期，中国房地产市场供求关系发生逆转，行业整体呈现出复杂多变的态势。

事实上，2023年初，由于疫情期间积压需求集中释放，全国多地楼市迎来一波“小阳春”，但整体楼市回暖基调弱，短暂升温的楼市再度冰封。

尽管政策层面始终延续宽松基调，尤其是认房不认贷、房贷利率及首付比例下降等一揽子政策持续释放改善性需求，但想象中的市场“底”并未到来，房企口中的“穿越周期”也未能如愿，全国范围内量价齐跌仍在持续。

据诸葛找房统计，截至12月18日，今年地方松绑政策出台达751次，较去年增加140余次，覆盖城市超330个。其中9月出台次数达去年以来峰值，单月出台超140次。

展望2024年，12月11日—12日召开的中央经济工作会议明确指出，要在积极稳妥化解房地产风险的基础上，加快构建房地产发展新模式。其中，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的推进成为主要任务。

中国指数研究院也在报告中预测，2024年化解房地产风险仍是政策主线，供需两端政策均有发力空间。需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点；供给端，企业资金支持政策有望继续细化落实，各地土拍规则或继续放宽，“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进。同时，“三大工程”建设或是2024年政策主要发力方向，相关政策有望加速落地。

“供求关系变化”是转折点

行业普遍认为，2023年中国楼市发生转折，房地产行业进入新、旧模式交替之年，归根结底在于“供求关系发生重大变化”。

2023年7月24日召开的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化，为房地产的政策导向指明了方向，此后的各项调控政策，基本上也都是围绕这一转变展开的。房价下降城市数量持续增加，房价呈普跌态势，也是对房地产供求关系发生重大改变的写照。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉同样认为，这种供求关系的变化，也进一步延伸至居民的预期和需求的趋势性变化，即不再相信房价单边上涨，或者说，从过去的单边上涨转入到风险释放的下半场。

供求关系的根本性转变，是导致我国房地产行业告别旧模式，转向高质量发展新发展模式的主要动因，使房屋迅速回归民生属性和居住属性。

国务院发展研究中心市场研究所副研究员王瑞民表示，房地产“旧模式”的关键词是“快”，房地产狂飙式发展，并与快速城市化、快速工业化在中国经济高速增长框架下形成时代合力。房地产“旧模式”实质是需求引领下的粗放增长。

在旧模式下，中央政府收获了经济增长，地方政府获得了可观的土地财政收益，房企获得了利润，居民实现了住房条件的巨大改善和财富的增值。但是旧模式也带来了一些新的问题，如高房价，房企的高债务压力，有房和无房群体财富差距迅速扩大，低收入群体被过度推入住房市场等。

相对应的“新模式”关键词是“好”。王瑞民认为，需求侧老市民群体“买好房”，需要高质量的住房供应创造新的需求，如城中村改造后好区位的房子，以及郊区的大房子，新市民群体需要“好买房”，需要买得起的住房；供给侧需要通过要素市场化改革降低土地、资金要素成本，为高质量、价格合理的供给打开空间，通过市场化高品质商品房和成本价保障住房双轨制供给方式，提供满足居民差异化需求的住房产品；供需关联方式应该是租购并举的，新老市民群体之间、租和购之间都更加均衡。新模式还意味着房地产在国民经济中的再定位，回归民生优先的社会目标，兼顾拉动内需。

“认房不认贷”，大幅释放改善需求

政策层面，在2023年上半年，中央层面并无实质性的重磅刺激政策，而地方发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。

而自7月份中央层面明确“供求关系发生重大变化”之后，全国楼市全面松绑。

中指院统计数据显示，8月底以来，住建部等多部委出台了多项房地产优化政策，随后各地积极响应，全国200余省市（县）出台房地产调控政策超660次，其中9月出台次数达去年以来峰值，单月出台超140次，其中不乏提高优化公积金政策、发放购房补贴等方式。

2023年8月25日，浙江嘉兴率先宣布全面取消限购限售政策。随后，东莞、佛山、沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉等城市全面取消限购政策。

8月30日，广州和深圳实施“认房不认贷”政策。9月1日，上海和北京先后宣布执行“认房不认贷”政策。至此，一线城市全部落地“认房不认贷”政策，也将全国范围内的楼市松绑政策推向高潮。

不过由于楼市迟迟未有明显改善，进入11-12月，政策放松再次深化。

11月，广州、深圳再出台多项楼市政策，涉及降低二套房首付比例、调整豪宅标准、上调公积金贷款比例、土拍限价放松等。

12月14日，北京和上海同步调整楼市新政，涉及优化普通住宅认定标准、购房首付比例下调、调整房贷利率下限。

展望2024年，易居研究院研究总监严跃进向观察者网表示，地方限制性政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。其中，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市中预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

融资层面对待民营与国营房企“一视同仁”

随着楼市量价齐跌，房企期待中的“穿越周期”自然未能如愿，尽管已经竭尽所能开源节流、停止拿地，将主要精力放在“保交楼”之中，但流动性危机仍在加速蔓延。

从关注度最高的头部房企中，可以窥见一斑。

9月28日，中国恒大公告称，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。

而在此之前，另一家头部房企碧桂园爆发流动性危机的消息不断，尽管通过展期等手段挣扎求存，但依旧难逃“违约”命运，并于10月份启动境外债务重组。

10月下旬，万科债券出现非理性波动。万科与境内外金融机构于11月6日举行三季度业绩说明会，深圳国资委在会上力挺万科，直言如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

此外，包括阳光城、泰禾、蓝光、嘉凯城、粤泰、宋都股份、美好置业等众多A股规模房企集体退市，标志着一个时代彻底落幕。

也正因此，“统筹化解房地产市场风险”“保交楼、保民生、保稳定”成为包括金融机构在内的多部门的阶段性任务，多次从中央层面明确提出“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。

同时，10月底中央金融工作会议后有市场消息称，监管提出银行房地产贷款“三个不低于”政策，即各行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

随后，多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求，“三个不低于”政策细则落地升温。

在“保交楼”推进方面，无论出险房企还是优质房企，都将之视作核心工作内容，更有部分房企已经暂停新楼盘开发与土地新增，力保交付任务完成。

据住房和城乡建设部消息，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。

其中，仅碧桂园一家前11个月，就累计交付房屋约50万套，累计交付面积6043万平方米，涉及31个省，240个城市，交付量再次稳居行业第一。

值得一提的是，在融资和化债政策的大力支持下，11月份以来，多家民营房企债务重组获重大进展。

其中，融创、奥园、中梁均宣告境外债重组获债权人通过；旭辉完成年内所有到期境内债券的展期工作，合计展期金额约71.8亿元；碧桂园也宣布正积极推进境外债务管理措施，其本金共计约147亿元的9笔境内债已全部成功展期。

楼市低迷背景下，政企合力共渡难关既是统筹化解房地产市场风险的应有之意，同时也是构建楼市健康发展新模式的主要途径。赵秀池表示，各地政府在通过各种举措促进“保交楼”，各房地产企业也在想办法自救，通过房企重组等使房地产企业能够“活下去”，继续发挥房地产应有的支柱作用。

对于2024年楼市，建诚智库负责人苑承建预测称，2024年将是旧秩序进一步消退、新模式逐步建立的一年，宏观环境叠加政策发力改变各方预期和行业走向，底部徘徊将在这一年成为历史。

“预计2024年楼市相对于今年波动幅度不大，成交规模和价格水平与2023年比较接近。”易居企业集团CEO丁祖昱认为，2014年中央层面房地产政策有望从三方面发力：第一，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式；第二，落实供给端金融支持，落地执行细则让“三个不低于”等措施真正落地见效；第三，下调住房交易税费，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减免契税等，通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施，稳需求进而稳市场。