京沪跟进政策松绑，楼市将迎“小阳春”？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）又有两地跟进落实“降首付比例、降利率下限、调普宅标准”。

12月14日，北京、上海先后发布优化住房信贷政策和调整普通住房标准的楼市新政，至此，四大一线城市全部落实该政策。

“从惯例上来讲，广州和深圳调控宽容性比较强，一般先于北京和上海出政策，这次也不例外。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当防风险，稳地产上升到了紧迫性很高的程度，北京、上海松绑政策有非常重要的信号意义，意味着风险和稳定的导向上升到了很高的高度，行政干预的政策需全面退出。

李宇嘉进一步表示，北京、上海跟进楼市政策，或许和近期重点城市房价下跌加速、一线城市领跌有关。

数据显示，11月份，百城有99个城市房价下跌，70个大中城市10月份有64个城市下跌，都创阶段性新高，后者创2014年以来新高，背后是市场预期进一步下滑，前景不明朗纷纷选择降价售房。

另外，据11月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，11月份，二手房价指数跌幅继续扩大，一线城市二手房价跌幅创新高（-1.4%），领跌70城。

易居研究院研究总监严跃进则认为，此次北京、上海优化住房信贷政策和调整普通住房标准，降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民刚性和改善性住房需求，提高市场交易活跃度，进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

北京：降低购房门槛

12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》指出，自新规执行起，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。

可对比的是，《通知》发布前，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，均区分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，执行不同的首付比例。具体而言，个人购房首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。

不难看出，购买非城六区、非普通住宅的二套房首付比例变动最大，从原先的80%降至最低40%。

与此同时，此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。

调整后，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。

另外，《通知》也对普通住宅认定标准进行了调整，规定新的普通住宅认定标准仍须满足三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米。

中原地产研究院首席分析师张大伟则认为，北京房地产市场政策依然是全国调控力度最严格的政策，目前发布的政策有利于市场走出低迷，预计2023年最后半个月市场一直到2024年一季度，市场有望出现一个小阳春。

上海：五大新城和临港实行差异化政策

根据上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，自12月15日起，调整上海市普通住房标准。

按照新政，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

这样做的好处是，能确保更多房源从面积户型角度达到普通住宅标准，从而节省增值税及个税。

以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

与此同时，上海市还发布优化差别化住房信贷政策，宣布将首套房最低首付比例从35%降至30%；二套住房最低首付款比例调整为不低于50%。

另外，按照新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

值得注意的是，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

在严跃进看来，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。

以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。

与此同时，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。

以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

“毋庸置疑，降低购房门槛，能让更多有购买力的人群入市。”在李宇嘉看来，此举能提高二手房和新房的去化，缓解业主和开发商降价卖房的预期，止住资产价格下跌的趋势，从而减缓二手房挂牌增加的趋势。

“同时，促进房地产交易循环，包括刚需和改善循环，新房和二手房循环，缓解开发商资金链紧张的态势，实现防风险和稳增长的双重目的。”李宇嘉说道。