关于社区建设，上海万科找到了另一个答案

（文/解红娟 编辑/马媛媛）住房的需求变了。

据国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》，详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。

与此同时，当代年轻人选择房源的标准正在不断改变。据《2023年青年置业报告》显示，青年置业选择房源时，地理位置、小区周边配套、交通情况、房屋价格、小区内部环境、面积户型等都是青年购房者关注的因素，此外他们还会关注社区品质，对小区的安全防范情况、社区文化氛围的关注度较高。

换言之，当代年轻人已经不满足于“有得住”，他们更想“住得好”。

从“有没有”到“好不好”

提到住得好，购房者想到的大多数是房屋周边交通、商场、医院、学校、公园，亦或是小区内绿化、房屋装修设计等硬件设施。但对于万科来说，住得好，不仅是有好房子，还要满足人们日益增长的生活所需。

这就涉及到一个“完整社区”的概念，最早由中国工程院和中国科学院两院院士吴良镛于2010年在上海世博会闭幕大会演讲中提出。他认为：“社区是人最基本的生活场所，社区规划与建设的出发点是基层居民的切身利益。不仅包括住房问题，还包括服务、治安、卫生、教育、对内对外交通、娱乐、文化公园等多方面因素，既包括硬件又包括软件，内涵非常丰富，应是一个‘完整社区’的概念。”

在随后的推广和试点中，业内对“完整社区”的概念进行了详细界定：指在居民适宜步行范围内有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理和健全的社区管理机制，要符合这六大标准，且居民归属感、认同感较强的居住社区。

要知道，能满足上述任一两三条标准的新房项目，大概率都会成为当地的“网红盘”，更何况要同时满足六条标准。

因而直至2022年10月，住房和城乡建设部才正式开始推动“完整社区”建设试点工作。根据住房和城乡建设部等七部门印发通知显示，决定在全国选取106个社区，开展为期两年的完整社区建设试点。各地要聚焦为民、便民、安民服务，及时解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。

这正是近些年万科的擅长方向。

万科曾表示，当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合。为了适应上述特点，万科选择了开发、经营、服务并重的战略。

事实上，业内向来对万科的项目颇有期待。无论是在一片稻田上建起来的万科城市花园、首创“邻里式”养老模式的随园嘉树，还是成为网红打卡地的城市更新项目上生·新所，都获得了不俗的反馈和评价。

在这样的情况下，万科正在落地的项目也向着“完整社区”打造，确实让购房者狠狠期待住。

“先天”优势

想要实现“完整社区”，需要具有极强的前瞻性战略布局眼光。

这是因为完善的基本公共服务设施、完备的市政配套基础设施往往需要“先天”具备，很难靠“后天”养成。

拿2023年上海首轮土拍举例，万科竞得2宗地块，分别以底价37.83亿元竞得的松江区广富林街道地块、以75.49亿元总价摇中的闵行区梅陇社区地块，也就是现在的海上映象和朗拾花语。

两个项目都具备上述两项资源优势。

万科·海上映象效果图

其中，万科·海上映象位于五大新城中的松江新城，区域内“产学研”融合，教育、医疗、商业、公园等资源一应俱全。仅产业上，松江新城凭借长三角科创策源地G60科创云廊集聚40多家世界500强，吸引了腾讯AI、复宏汉霖生物医药、海尔智谷、上海超硅等千百亿级项目入驻。

朗拾花语也不例外。该项目处于15号线（已开通）、19、23号线（在建）以及机场联络线（在建）四轨交汇，距离15号线虹梅南路站步行仅约400米，5站到上海南站，6站到漕河泾；同站还可以与19号线换乘，直通前滩、上海世博园区。

另外，围绕三条轨交，整个闵行新中心及周边片区规划了5大城市TOD，朗拾花语所在的梅陇新中心就是其中之一。

朗拾花语效果图

据悉，该综合体以TOD理念打造功能无缝衔接的综合枢纽，沿景洪路两侧打造约120米城市高地，沿春申塘打造滨水地标，优化基础教育和公共服务布局。其中，商业商办量约47.61万平方米，绿地总面积约24.37公顷，形成集聚商业服务、总部办公、品质居住、文化休闲的功能高地。

“后天”努力

“完整社区”的建成更多还需要后天努力。

万科正是这方面的佼佼者。万科·海上映象紧挨的松江印象城目前已成为上海西南片区“商业+文化+体育”城市地标级商业。

松江印象城一期实景图

据介绍，开业首日，松江印象城迎来了26万客流，并以2380万元的销售额获得单日营业额全国第一。

另外，印象城二期已在紧锣密鼓推进中，以其约40万平方米总体量或将成为全国第四座、上海第三座印象城MEGA巨型购物中心。届时将超越南翔印象城MEGA，成为上海纯购物中心中体量较大的商业体。

不仅是商业中心，万科社区管理也毫不逊色，甚至一度成为购房者购买万科新房项目的主要原因。而若要体现万科健全的社区管理机制，四季都会无疑是最好的例子。

自2019年起进行“大社区”四季都会开发之初，万科就提出应将5个分散地块、近90万方的建设看做一个完整的生活空间来打造，通过规划的创新来打破物理空间的界限。

四季都会CO·life体验中心实景图

据悉，规划方案以家为原点，将第三空间、活动中心、社区商业、口袋公园等生活场景相连，构建多动线的大社区轨迹，延伸家的生活边界。

目前，杨行镇现已建设2条地铁线（1号线和3号线），以及规划中3条地铁线，其中1号线为城市主线，可直达交通枢纽上海站和南站；规划中的上海宝山站将成为比肩虹桥站的市级交通枢纽，其总建筑面积305万方，将进一步加强城北高铁出行的便利性。

与此同时，杨行镇已于2019年开放白沙公园，其为宝山区第三大城市公园，总面积近30万方；杨行体育中心也已完成了全部的施工任务，进入竣工验收阶段，将陆续开放室内游泳馆、乒乓球馆、综合网球馆，以及室外篮球场、七人足球场。

除了原有的商业基底，今年九月，杨行镇又一新商业综合体“盘古盛汇”正式竣工，商业体约3.4万方，由两座楼宇组成；与富锦路地铁站一水相隔的地方，也建设了一处社区型商业综合体，未来将与四季都会CO·life体验中心共同形成一处滨水休闲生活带。

理想之地

如果说，“完整社区”的重点在于“完整”，那么，万科提出的“未来城市理想单元”或许可以理解为如何“完美的将‘完整’社区”规划出来。

未来城市理想单元是什么？那是五年前万科就开始研发的一个模型，并在探索过程中逐渐聚合了城市更新能力（小空间的尺度、温度与粘合度）、TOD能力（水平空间的融入，垂直功能的叠合）、超级大盘能力（无边界的多样化场景）综合住区能力（由建筑视野转向城市视野）等。

换言之，“未来城市理想单元”聚合了万科积淀的几乎所有关键能力，而最能检验其模型效果的，便是第一个落地上海的项目——理想之地。

理想之地效果图

据悉，理想之地整体的规划结构，用一种小尺度街区的构造，打造出老上海的街区肌理：以商办为流体，让它们流淌在街道上；以语境约束力诱发一个优雅而细腻的街区；以街巷作为住宅区与街道的软边界；以超级十字路口作为中心聚集点；以城市门户意象呼应地铁站。

具体来看，理想之地由六个地块组成，万科一改此前将单个地块划分为居住、商业、教育、公共空间的设计方案，将除居住外的其他用途搬到了街道上，并通过马路、空中连廊将六个地块链接起来。

在六个地块上，万科规划不少临街小建筑承载商办功能，为打造出独有的老上海街区肌理，万科特地请了七八家建筑事务所参与设计，每家负责一两幢临街小建筑，由于每家的设计风格不同，从而形成了自然生长的景象。

值得一提的是，这些临街小建筑还能成功将口袋公园、街角广场、骑楼、露台、空中连廊、屋顶花园、地铁站链接在一起。凭借外街与内街的咬合、空中与地面的衔接，行人可以随时拐进拐出、上上下下，组合出无数条步行动线。

与此同时，理想之地极具创造性地利用已有的市政道路框架，参考纽约时代广场做了一个“超级十字路口”，形成一个中心聚集点，把艺术展厅、市集空间、运动馆、邻里中心等等那些交互性更强的“公建盒子”放在此处。

事实上，无论是朗拾花语、海上映象，还是四季都会、理想之地，万科一直都在思考“人、土地、城市”的关系，并将种种探索付诸行动，相信未来，依旧会像万科集团联席总裁张海所说，“推动变化，成为变化。”