广州启动全国首个城中村改造立法：征地补偿方案须三分之二以上村民同意

11月22日，广东省广州市人大常委会发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意稿）》，向社会各界公开征求意见，拟于12月下旬进行第三次审议并交付表决。据《羊城晚报》，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

对于改造目标，意见稿提出，城中村改造应当增进社会公共利益，加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；提升居住品质，改善居住条件和生态环境；促进产业转型升级，推动新旧动能转换等。

意见稿明确资金来源和税费优惠政策清单

对于城中村改造的资金来源，意见稿提出，市、区人民政府应当制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。具体资金来源包括：国家有关城中村改造项目的专项补助；政府专项债券等地方政府财政资金；城中村改造专项借款、专项贷款；企业债券、基金等社会资金等。

意见稿明确，专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理；市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。

对于税费优惠政策清单，意见稿称，城中村改造项目按规定享受行政事业性收费和政府性基金减免，相关纳税人按规定享受税收优惠政策。市住房城乡建设行政主管部门应当会同财政、税务等政府部门编制城中村改造项目按规定享受的减免等优惠政策清单，定期更新并向社会公布。

集体土地征地补偿方案编制程序：先补偿后搬迁

意见稿明确了集体土地征地补偿方案编制程序。征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

区人民政府应当依据社会稳定风险评估结果并结合土地现状调查情况，依法组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等政府部门拟定征地补偿安置方案。

征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容；涉及其他利害关系人的，还应当明确其相关合法权益。

编制征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。

城中村改造项目涉及土地供应的以公开方式出让

土地供应方面，文件提出，市、区人民政府组织实施的城中村改造项目涉及土地供应的，除按规定可以划拨的以外，应当以公开方式出让，并实行净地供应。

区人民政府组织实施城中村改造项目征收补偿工作，在确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照提前公告、公开择优原则，通过竞争性准入机制，组织采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，选择优质合作单位，相应城中村改造项目内土地可依法实施综合评价出让或者带设计方案出让。

城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先配置保障性住房。

个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。

城中村改造建设和筹集的保障性住房，按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。

城中村改造为何上升到立法层面？

为何需要将城中村改造上升到广州立法层面？

第三方研究机构中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，由于广州城中村规模较大，是全国城中村总建筑面积最大的城市，改造任务也十分艰巨，在当前为促进产业转型升级、改善居住条件和生态环境，以及提高社会综合治理水平的背景下，城中村改造步伐亟需加快推进。

陈雪强称，实际上，广州今年也发布了多项政策推进城中村改造，包括明确多家国企为“做地”主体、制定国内首个针对城中村改造的地方性法规条例、探索城中村改造房票安置政策机制等。

为何改造那么多年，现在出台有什么契机吗？陈雪强解释称，广州城中村改造多年，但是由于过去改造速度整体偏慢，当前出台改造条例征询意见稿，是为了加快推进城中村改造，促进产业转型升级，加快城市经济发展；同时也将释放一定住房需求，有利于加快房地产库存的去化。