深圳楼市连出两“王炸”，专家：难扭转当前疲弱需求

（文/解红娟 编辑/马媛媛）降二套首付比例、调普宅标准，为稳楼市深圳一天连出两个“王炸”。

11月22日，深圳官宣，自11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

同日，深圳市住房和建设局对普通住房标准进行优化，规定需同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。

据悉，本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好地满足合理住房需求。

新政“精细化”特点明显

和此前出台的政策相比，深圳此次出台的新政“精细化”特点明显。

首先在降首付上，多地将重点放在首套房上，而此次深圳不仅将二套房纳入政策里，甚至不再区分二套房首付比例中的普通和非普通住宅标准，说明政策更加务实。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次深圳调整楼市政策，没有从限购退出的角度入手，而是普通住房优惠标准和二套房首付比例，遵从降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，没有一次性到位，下一步政策调整预留了空间，先观察此次调整的效果再说。

与此同时，深圳在规定普通住宅标准上，不再局限于总价。

据原规定，深圳普通住房标准需同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交总价750万元以下（含750万元）等三个条件。

但这并不符合当下的实际情况。据易居研究院研究总监严跃进介绍，多地普通住宅标准都是2016年以前的，并不匹配当下的实际房价水平，自然导致‘普通住宅被认定为非普通住宅’，为此消费者还要承担更多的税费。

李宇嘉进一步补充，深圳在2019年就采取过降低普通住房优惠标准 ，事实上是调低了住房交易的成本。“但由于前几年房价上涨比较快。普通住房标准一直没有调整，民间一直呼吁很多住房交易被豪宅化。此次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。”

严跃进指出，深圳政策出台后，“会利好部分总价超过750万房子的交易，尤其在税费等方面可以享受利好。”

政策效果难以为继

尽管如此，业内对政策效果依旧不太乐观。

李宇嘉坦言，预计下调利率将带动一部分需求释放，但后续仍要有其他降成本政策跟进，实现多方利好政策、降成本降门槛政策叠加。同时也更加需要在开发商、业主积极降价，居民端就业和收入能逐渐稳定，唯有此供需两端同步发力，收入基本面明显好转，商品房交易才能稳定下来。

房地产从业人士陈佩也表示，利好改善群体，刺激市场尤其是改善市场回暖，效果肯定有，但不会特别大。“提振市场信心，不仅要降低购房成本，更关键的是要稳经济稳就业，让大家对未来收入增长有信心。”

之所以这么说，是因为深圳自8月以来陆续出台认房不认贷、房贷利率下调等政策，效果虽有但难以为继。

8月30日，深圳正式官宣认房不认贷的新政策，表示居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

和预期一样，新政在一定程度上带动商品房市场的整体活跃度。据深圳市房地产中介协会数据显示，新政出台后的第一周（9月4日-9月10日）深圳二手房交易量环比上涨26%，第二周（9月11日-9月17日）深圳二手房交易量环比再涨10%，在售量突破5.6万套。

但需要指出的是，8月底政策松绑以来，尽管市场交易有所好转，但逐周减弱，到9月底政策效果明显减弱。

李宇嘉指出，从客户需求来看，看房量明显上升但购买决策呈现迟缓特征，意味着基于楼市基本面及预期，以及居民收入和就业预期，刚需和换房需求潜力大，但消费能力和意愿明显不足，迫切需要全民降低交易成本、购房成本。

在此基础上，深圳在刚需和和置换最为敏感的“房贷利率”上下了功夫。

据深圳特区报消息，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局联合宣布，从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点。

在此之前，深圳首套、二套房的利率水平分别为4.5%（LPR+30bp）和 4.8%（LPR+60bp），此次分别下调至4.1%(LPR-10bp)、 4.5%(LPR+30bp）。

这是什么概念？以首套房为例，等额本息30年还款，原来100万贷款月供5067元，现在是4832元，减少了235元左右。

“腰部”实力较弱

“支撑深圳过去楼市繁荣的很大程度上是房价的预期，以及大量的资金的涌入。”李宇嘉坦言，当这个外部的环境不具备了以后，深圳楼市面临着一定的下坠的压力。

据乐有家研究中心监测数据显示，今年9月，深圳全市一手住宅网签成交2076套，环比下跌6%，已经连续两个月下跌；二手住宅过户成交2400套，成交套数环比微跌1%。

此外，根据国家统计局数据显示，深圳10月份新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比均下降0.5%，同比变化分别是下降2.8%、1.3%。

将时间进一步拉大，“事实上自2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。”李宇嘉说道。

有媒体报道，与2021年挂盘均价进行对比，深圳两年挂盘量都较高的1884个有效小区中，共有1806个小区挂牌价下跌，占比总楼盘数的95.9%。其中，占比最高的是下跌10%-20%的范围，占比50.7%，超总跌幅小区的半数；其次是跌幅在20%-30%的范围，占比26.4%；跌幅小于10%的楼盘占比15.3%。

跌幅最高的楼盘是位于罗湖莲塘片区的仙桐馨苑，目前挂盘均价为5.3万元/平方米，2021年挂盘均价为9.1万元/平方米，下跌了42.3%。而该楼盘的指导价为5.18万元/平方米，如今挂盘价已经基本跌到了指导价水平。

基于此，李宇嘉直言“市场预期非常悲观，已经形成了下跌预期和实际下跌的循环。”

李宇嘉进一步指出，实际的刚性和改善性需求对于深圳来讲，相比其他城市又有一个弱点，就是中等收入人群数量相对较少，真正的人口结构就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构。

换言之，深圳的“腰部”实力较弱，这是当前楼市难以稳定住的一个最大的弱点。

“需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。”在李宇嘉看来，目前楼市的需求主要是高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾，但除此之外，更重要的是普遍的对房价和楼市前景预期的不乐观。