抄底美凯龙收益95亿，建发股份难掩业绩下滑疲态

（文/张志峰 编辑/马媛媛）随着楼市持续下行，不少地方国企也渐感吃力，曾经在地方国企中排在第一梯队的厦门建发，经营性业绩也开始大幅下滑。

10月30日晚间，建发股份发布2023年前三季度业绩报告。

从营收数据来看，企业1-9月营业收入5987.04亿元，同比增长6.04%；净利润124.21亿元，同比增长238.52%。

即便去年同期受疫情等多重因素影响，普遍基数较低，相较同行依旧亮眼，但这与却建发主营的房地产业务关联不大。

美凯龙盈利能力仍待解

观察者网查阅财报发现，建发股份前三季度房地产开发、供应链运营、家居商场运营三大业务均处于下滑状态，其总体业绩之所以大涨，完全依赖于此前低价抄底美凯龙家居所得。

数据来源：建发股份财报

报告期内，建发股份收购美凯龙家居29.95%股份取得控制权，由于合并对价小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，确认重组收益高达95.87亿元，其中归属于上市公司股东的重组收益94.91亿元。

也就是说，抛开这次抄底行为，建发经营性业务着实令人担忧。

值得一提的是，企业营收与净利润中占比最大的供应链运营业务，净利润同比下滑16.97%。而上年该部分业务之所以取得大幅增长，同样来自于收并购产生的并购收益（贡献归母净利润约1.15亿元）。

出人意料的是，并表后的今年即发生大幅下滑。对于原因，企业认为主要是受到宏观经济形势影响，年初至本报告期末部分大宗商品价格短期内剧烈波动，汽车行业疲软，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降。

令人尴尬的是，这场收并购还只是业绩下滑，企业的另一场跨界收并购美凯龙家居，尽管为集团抄底带来了将近100亿元的巨额重组收益，但并入建发股份家居板块之后，经营业绩却由盈转亏。

财报数据显示，美凯龙家居前三季归母净利润亏损5亿至6亿元，同比减少137.9%至145.5%；扣非净利润亏损2.7亿至3.7亿元，同比减少13.91亿元至14.91亿元，同比减少 124.1%至 133.0%。

而就在财务并表之前，美凯龙家居在半年度财报中披露的经营业绩还是盈利状态，归母净利润1.51亿元，扣非后净利润0.9亿元。

对于美凯龙家居有盈转亏的原因，企业解释为自营及租赁收入下降、投资性物业估值下降、资产减值等因素。

事实上除却市场大环境影响之外，业内普遍认为，美凯龙家居业绩下滑很大程度上属于可以预见的“历史遗留”问题。

公开资料显示，大股东地位被建发取代，转为二股东的红星美凯龙控股集团有限公司（简称“红星美凯龙”）接连被曝出债务违约及诉讼等问题，也让这一老牌家居商城备受打击。

截至9月30日，红星美凯龙上半年亏损额高达274.26亿元，且已经连续出让8家子公司股权，同时伴随着逾期债务总额12.35亿元，以及股东减持套现6.3亿元等负面消息。

尽管接手美凯龙家居之后，建发股份在回答投资者相关提问时表示，已经对红星美凯龙的问题做了风险隔离，但此举显然难以完全消除负面影响，还有待修复。

地产业务呈激进态势

相较于供应链运营与家居，建发股份在主营房地产行业的高调表现显然更加引人注目，尤其是在土地市场。

在上周结束的上海三批次首轮土拍中，建发房产以底价 22.8 亿元拿下了金山区金山新城地块。

而此前的 9 月 27 日，建发房产单日豪掷超 130 亿元在北京、杭州抢地，且其中多为溢价竞得，即便在一众央国企中也颇为少见。

如杭州世纪城钱塘湾总部地块，总价61.58亿元，楼面价32198元/平方米，溢价率高达11.8%；再如杭州滨江区桥南地块，总价20.2亿元、楼面价32219元/平方米、溢价率10.4%竞得。

更有甚者，在企业今年竞得地块中，佛山大沥河地块溢价率超过了51%，台州市椒江区地块溢价率也达到49%。在成都、合肥、北京等多个热门城市，建发房产所拿地块多是触顶竞价所得。

据克而瑞统计，建发股份旗下地产平台建发房产今年前9个月新增货值1299亿元，紧跟华润、万科、保利之后，位列行业第4，俨然已经从一家地方性房企跻身行业头部之列。

不过这并非终点。

建发管理层在中期业绩会上就曾表示，在兼顾项目流动性、安全性、盈利性的基础上，建发将继续实现土地获取，把握好土地市场的机会。2023年拿地会比去年多，预计全年实现2000亿元左右货值。

与拿地金额同样增长的还有销售业绩。今年1-9月，建发累计实现销售金额1326.3亿元、销售面积598.6万平方米，同比分别增长约32.46%和约18.75%。

对于全年销售目标，建发管理层多次在公开场合表示，希望今年依然能维持10%-20%的增长目标。而在2022年，建发销售金额为1215.2亿元，据此来算，2023年建发国际至少需要实现销售金额1340亿元才能完成这一目标。

按照建发国际当前的同比增速，以及其此前安排的四季度600亿元的供货量来看，企业完成既定目标难度不大。

大举“跑马圈地”的同时，建发股份短期债务也呈现上涨态势。

截至2023年9月末，企业短期借款由90.74亿元飙升231.2%至300.53亿元；总的流动性债务高达5545.27亿元，同比增加40.46%。

而作为厦门市属头部国企，建发股份也自有其底气，企业同期近货币资金就高达962.07亿元，相当于企业短债借款的3.2倍，因此几乎不存在行业普遍发生的流动性危机。