万科三季报营收2903.1亿，REITs推动经营服务业务提速

10月27日，万科发布2023年三季报，实现营业收入2903.1亿元，归属于上市公司股东的净利润136.2亿元。在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，财务状况良好，经营性现金流已连续14年为正，且今年1-9月在覆盖新项目投资支出后依然保持为正；开发业务在楼市持续低迷之下依然实现销售金额2806.1亿元，保持行业头部梯队，同时投资质量进一步提升，聚焦一二线城市获取总地价794亿的37个新项目，已开项目整体投资兑现率达94%；经营服务业务在保持稳健增长的同时，实现REITs试点突破，未来有望打通商业模式闭环，推动万科从开发商转变为不动产商。同时，公告还披露深圳地铁董事长辛杰将兼任万科董事会副主席。从过往情况看，大股东代表兼任万科董事会副主席属惯例，反映出国资大股东对万科一如既往的坚定看好和支持，也有助于万科和深圳地铁在业务层面继续深入合作。

业内人士认为，三季度各类利好刺激下，市场悲观情绪却未见显著好转，再叠加近期新一轮房企违约风波，行业信心遭遇巨大冲击，资本市场及金融机构的避险情绪前所未有的浓厚，在销售持续低迷、融资愈发艰难的双重压力下，绝大多数房企都面临着经营安全的极限挑战。在此情况下，万科不仅仍保持了财务一如既往的安全稳健，还能同时实现开发业务的能力提升和经营服务业务的持续领跑，殊为不易。

三季报公告同日，万科发布关于选举董事会副主席的公告，董事会同意选举辛杰董事担任公司第二十届董事会副主席。深圳地铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席，反映出国资大股东对万科一如既往的坚定看好和支持，也有助于万科和深圳地铁在业务上的深入合作。在今年6月万科的股东大会上，作为大股东的代表，深铁董事长辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定。新当选的万科董事会副主席辛杰表示：城市的发展，美好生活的追求，需要优质的开发经营服务商，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。深圳地铁集团坚持长期主义，将长期持有万科股权，坚定不移地看好万科的长期发展前景，辛杰强调，万科长期以来奉行稳健经营策略，赢得了各方认可。在行业面临挑战之际，万科良好的资产负债结构和经营性现金流情况有助于穿越周期，同时万科的背后有深铁集团，深铁集团的背后是深圳国资，将始终不渝地全方位支持万科的健康发展。

从数据来看，万科依然是业内最稳健和安全的企业之一。万科至今已连续14年经营性现金流为正，今年1-9月在覆盖37个新获取项目的地价支出后，其依然保持了正向的经营性现金流。截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债仅3.8亿。在近两年房地产艰难的融资环境下，万科1-9月境内新增融资成本仅3.64%，且是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业，第三季度先后发行了金额为20亿元的3年期中期票据和公司债券，票面利率仅3.07%和3.10%。与此同时，万科债务结构较年初大幅优化，短债占比仅14.8%，较年初下降5.7个百分点。

同时，万科开发业务苦练“基本功”，产品服务能力和投资质量持续提升。在房地产销售异常严峻的形势下，万科开发业务1-9月累计合同销售金额2806亿元，保持行业头部梯队，其中9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。为给客户按期、保质交付更满意的房屋，万科持续优化产品交付服务，截至9月底，实现了超过16.2万套住宅的平稳交付。其中，在约153批次的项目交付上，实现了交付即办证，并在全国超360个项目举行了7267次工地开放，让客户参与质量共建，巩固消费者对万科的信赖。同时，今年以来，万科新增获取了37个新项目，总地价合计794亿，新投资中一、二线城市占比100%，进一步强化了资源结构，已开项目整体投资兑现率达94%。

在巩固提升开发业务能力的基础上，REITs试点迎来突破，万科经营服务业务“布局早、赛道全”优势愈发显现，将为公司长期价值增长提供更丰富的来源。10月26日，万科旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，中金印力REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。当晚郁亮在朋友圈感慨，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。2023年前三季度，万科经营服务业务继续保持了良好的增长态势，实现全口径收入405.3亿元。其中，万物云的住区空间服务荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”，商企空间服务新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂等优质项目；物流业务综合实力继续稳居行业第一梯队，实现营业收入29.8亿元，其中冷链营业收入12.8亿元，同比增长27.6%；长租业务继续在规模和效率上保持行业第一，实现营业收入25.3亿元，9月份实现累计权益净利润回正，共运营管理长租公寓22.9万间，出租率94.4%。商业业务方面，实现营业收入65.8亿元，其中印力集团管理的商业项目营业收入为41.8亿元，截至目前，印力全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000 亿元，整体出租率达95%。

此外，根据惯例，新一届董事会成立后，会顺应行业新发展阶段特点及企业发展的需要，对相关激励约束机制进行迭代更新。从行业来看，以往“高杠杆、快周转、高利润率”的商业模式已不可持续，将对行业带来长期深远的影响。从万科自身来看，随着不动产开发经营服务并重的战略持续深入，业务结构也日渐呈现出“赚小钱、赚慢钱、赚长钱”的特征。在此背景下，原有的规模扩张时代下形成的机制也需要与时俱进迭代更新，以支持公司长期健康稳定发展。公告显示，万科董事会审议通过了公司2023-2025 年度奖金方案，继续基于净利润为考核指标，公司董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，增加年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向；经济利润奖金制度将迭代为新的长期激励约束机制，目前正在积极研究中，原有方案相关责任义务已全部履行完毕，不再实施；项目跟投制度也进行了相应迭代，此前的跟投制度更符合即售项目的业务周期，但伴随行业发展阶段变化，目前新获取项目中综合住区项目增多，经营性资产占比增大，原有跟投制度的部分条款不再适用于新的业务发展模式，因此重新明确了跟投项目范围，调整了必须跟投人员、跟投项目模拟清算与退出的条件以及跟投方式等。