杭州多维度优化限购政策，意欲激活合理居住需求
解红娟
（文/解红娟 编辑/马媛媛）继武汉、合肥、南京等城市后，杭州调整限购范围。
10月16日，杭州市住房保障和房产管理局官网发布了《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》显示，为更好满足刚性和改善性住房需求，在加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加强住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管、规范房地产市场秩序六个方面做出调整。
限购范围调整为4个区
多维度优化住房限购政策，无疑是本次调整的重要看点之一。
《通知》显示，本市住房限购范围，由原来的上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。
“这就意味着杭州从行政区域的角度放松了限购。”易居研究院研究总监严跃进表示，调整后最大的变化就是类似萧山、临平和钱塘等热门近郊区市场，将没有限购约束。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，收缩或退出限购是近期热点城市普遍做法。房地产供求关系发生重大变化的新形势下，原来楼市过热时期的一些政策调整或者退出是一个大趋势。
李宇嘉进一步指出，“对杭州这样的热点二线城市来说，近年来人口流入的规模比较大，产业升级和转型的效果比较显著，不可能像其他城市一样全部退出限购，而是收缩限购的范围至核心区，毕竟中核心区的房源供应缺乏弹性的，为很多富裕人群和资产配置人群所青睐。如果全部退出了，可能会导致后续投资资金的进入，违背了房住不炒。”
与此同时，此次调整减少了外地人的购房约束。
《通知》显示，本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购1套住房。
换句话说，在当前政策下，外地人只要有社保记录的就可以在限购区域购房，购房门槛几乎降低为零。
另外，在法拍房方面，《通知》显示，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。
“前期房地产市场活跃，创业创新、民营经济比较繁荣，多与房地产抵押有关。”李宇嘉分析，目前因为市场下行，叠加经济运行形势不太乐观，司法拍卖也比较多，对这类型住房取消相关购房资，有利于解决司法拍卖导致的房源滞销问题。
中指研究院华东大区常务副总高院生总结，杭州本轮新政有效降低购房门槛，不仅限购范围调整为主城四区，同时对于“认房不认贷”核查范围也放宽，有利于激活更多新杭州人的购房需求，云城、未来科技城、钱江世纪城等热门板块预计热度也将提升。
高院生进一步指出，虽然本次没有提及增值税内容，但根据2022年517政策标准——非限购区满2就可免去增值税，本轮新政放开限购范围的余杭、萧山、临平等区域交易成本明显降低，有利于刺激二手房市场的活跃。
另值得一提的是，杭州还延长了贷款年限，房龄+贷龄由不超过50年延长至不超过70年。
具体来看，《通知》显示，人民银行浙江省分行指导浙江省市场利率定价自律机制，研究落实杭州市差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策。对职工使用住房公积金贷款购买二手住房的，二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年。
杭州市场热度有所回落
多维度优化住房限购政策背后，杭州新房销售情况不及预期。
根据中指研究院数据显示，2023年下半年以来，杭州市场热度有所回落，9月新房住宅成交面积80.63平方米，成交规模虽环比增长，但仍低于上半年各月成交水平，二手房市场也表现不佳，9月杭州二手住宅成交4130套，环比下降12.1%。
以国庆假期数据举例，据高院生此前分析，国庆假期杭州仅5个项目、共计800套房源开盘选房，从开盘表现来看，有3个项目流摇，整体去化表现平淡；开发商营销积极性一般，促销活动延续前期的买房送车位、送装修包、首付1折等常规促销手段，促销项目主要集中在临安、富阳、临平的翁梅和乔司等板块。
高院生表示，本轮新政刺激当前市场活跃度，尤其对于改善性需求的力度更大，短期内将有效提升市场成交量，特别是热门板块将继续升温，分化或将加剧，信贷近期也有待出台新政，届时政策相互叠加下，对杭州楼市企稳将起到积极作用，2023年底有望实现翘尾行情。
“此次杭州政策具有非常好的导向，进一步说明二线城市在政策放松方面有空间，且放松力度进一步加大。”严跃进表示，四季度市场依然要稳，所以各类政策依然需要发力。杭州政策说明，购买力的潜在需求还需要刺激，尤其是在限购政策方面，基本上要做到“零门槛购房”的条件。这也要求全国其他城市学习杭州模式，积极优化调整政策。
严跃进进一步指出，类似政策进一步说明，各地政策要更加务实，同时要加大政策的宣传。激活合理住房消费需求非常关键和重要，各地要从供求关系发生重大变化的角度理解，主动从各个环节为购房减负。包括杭州此次提及了二手房贷款年限可以增加的概念，其实都有助于二手房市场的盘活。