所有人都认定价格过高，中海物业为何坚持9.5亿并购？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）本着“强者恒强”的定律，中海物业明明制造了今年最大的物业并购案，却连连遭到资本市场反对。

10月16日，在接连两日大幅下跌超过24%之后，终于迎来小幅反弹，也让企业管理层松了口气。

截至午间，中海物业报6.95港元，涨幅7.75%，总市值228.4亿港元。

事件发生于10月11日晚间，中海物业发布关联交易收购公告称，拟从兄弟公司中国建筑国际旗下的力进企业有限公司（以下简称力进企业）手里，收购“中海通信”和“中海监理”两家全资子公司，代价不超过9.5亿港元。

引发全行业关注的是，9.5亿港元不仅刷新了今年物业行业最大并购金额，同时也创造了17.54倍PE的收购定价，远超2022年物业行业平均11.5倍的收购PE。

根据公告，目标企业是中海通信的唯一股东，而中海通信则为中海监理的唯一股东。中海通信是国内从事提供通信工程咨询服务的企业，中海监理则是政府主管机关认定的高新技术企业，主要从事提供工程监理及施工咨询服务。

对于此次交易价格，中海物业给出了9.5亿港元，约为17.54倍的收购PE。根据中指研究院发布的数据，2022年物业行业并购标的PE均值约11.5倍。显然，中海物业这一收购PE明显高出了行业均值。

对此，中海物业解释称，与目标集团四家同类公司介乎于约15.92倍至约82.41倍的市盈率相比，平均市盈率约为34.93倍而中位数约为20.70倍，因此这一收购PE属公平合理。

尽管根据收购协议，力进企业及中国建筑兴业将对本次交易的目标集团做出业绩担保，保证其截至今年末的未经审核综合除税后纯利将不少于5000万港元。倘若未能达到保证溢利金额，前者会对中海物业作出补偿，并用作初始代价调整。

但从近两年目标集团均超6000万港元的税后纯利来看，5000万港元的溢利保证难度相对较低。

因此，机构和投资者普遍认为收购作价偏高，可能对中海物业未来发展带来更大不确定性，纷纷调低中海物业目标价。

如10月13日，野村发布报告指，中海物业此次收购作价偏高，而该公司管理层未能解决两个主要问题：收购的监理业务盈利前景平庸，以及收购的交易估值倍数不具吸引力。“此次收购自2015年分拆上市以来，中海物业管理层采取的首次违背股东利益的重大决定，料将削弱往绩及损害估值，因此将公司目标价由13.2港元大幅下调至7.1港元。”

福瑞也在同日发布报告称，由于无形资产入账和现金回收不确定性，该宗交易可能会导致拨备风险，下调目标价由12港元下调至11港元；中信证券也将中海物业目标价由10.7港元下调至9.6港元。

事实上在业内人士看来，中海方面对于这笔交易给出高价，很容易理解——欲抓住最后一波规模扩张的窗口期，坐稳行业第一宝座。

正如中海集团董事、中海物业董事局主席张贵清在10月12日的第六届中国物业管理创新发展论坛上所说，“资本市场上，物业行业的资本窗口逐渐关闭，资本市场PE触底回弹至合理位置，但整体而言仍是轻资产、现金流相对稳定、抗周期性强的行业，基本属性没有发生改变。”

他表示，经过近几年行业洗牌和市场检验，头部企业因资源禀赋、品牌优势、规模效应和长期积累的运营实力，领先作用更加明显，在规模、业绩等方面均处于行业前列，且在行业中的贡献持续加大。同时，高速增长已接近尾声，但行业集中度持续增强，强者恒强的格局愈加凸显，行业马太效应加剧。

10月16日，对于中海物业股价的小幅反弹，摩根大通也发表报告认为，中海物业并购案虽然交易定价过高且没有必要，但市场反应过度，因为交易规模并不大，且交易后的利润结构仍偏向于非周期性业务。

不过话虽如此，摩根大通也将中海物业的目标价由11港元下调至9港元。

此外，花旗还在下调目标价的同时，表示由于投资者对并购理由、现金使用独立性和关联交易的忧虑，股价可能短期内受压。

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