许永军交班蒋铁峰，招商蛇口“去地产化”任重道远

9月8日晚间招商蛇口发布公告，由于达到法定退休年龄，许永军近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务，辞呈自送达董事会时生效。

原总经理蒋铁峰成为新董事长，朱文凯则接替蒋铁峰成为招商蛇口新一任总经理。

根据刚发布的半年报数据显示，2023年上半年，招商蛇口开发业务实现销售额1664亿元，同步增长约40%，排名已经进入行业第5位。

但受到地产行业下行影响，招商蛇口的毛利率和净利润这几年一直在下降。2022年两项指标已跌至19.25%和42.64亿元，从这个角度看，招商蛇口的转型势在必行。

2015年，招商地产与招商局蛇口控股正式公布换股吸收合并，完成重组后的招商蛇口控股坐拥逾1800亿市值。当时，许永军从招商局物流集团平调至招商地产，成为蛇口工业区吸收合并招商地产“重大无先例重组”上市的招商蛇口首任总经理。

选择许永军成为新的上市平台总经理，原因或许在于招商蛇口当时喊出的“去地产化”目标，彼时其称在实现整体上市后，将以园区开发业务为主。

在招商蛇口任职一年之际，许永军曾表示，招商蛇口所做的工作已经不仅仅局限于地产业务，园区和邮轮的业务比重在渐渐上升，三大业务均衡发展是未来的趋势。

根据三到五年的规划，招商蛇口将把社区收入从85%左右降低到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30-40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。

尽管招商蛇口明确将社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块列为未来的发展方向，但以房地产开发销售为核心的社区运营仍是最重要部分，直到2022年该部分收入占比达91%。

2019年，招商蛇口的规模实现了两千亿的突破。这一年，许永军接任招商蛇口董事长一职。

2021年，中国第一批基础设施公募REITs项目蛇口产园REIT上市，并在2023年又成为完成首批扩募的公募REITs之一。

2022年，为了适应行业变化，招商蛇口将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。

其中，开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

2022年，招商蛇口以2926.02亿元的销售金额位居行业第六。在今年3月的业绩会上，招商蛇口管理层提出行业地位提升到头部五强的新目标。

许永军留在招商蛇口的最后半年，兑现了top5的目标，功成身退。

接任者蒋铁峰，生于1973年，历任招商地产南京公司总经理助理、副总经理、总经理；招商蛇口上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理；招商蛇口副总经理、总经理。

得益于在华东区域的优秀表现，蒋铁锋2019年升任招商蛇口总经理。在他升任前的2018年，其所在的华东区域全年营收达到人民币约265.8亿元，在全公司营收占比高达31.24%，稳居各区域第一，甚至高于招商蛇口大本营深圳区域的22.12%。

在蒋铁峰当上总经理的2019年，朱文凯曾任职招商局海南开发投资公司任总经理。这个公司经过几年发展形成了一个总部平台和多个产业新城及园区的业务布局。

履历显示，朱文凯历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理；招商地产策划部经理、营销中心总经理；招商地产总经理助理、副总经理；招商蛇口常务副总经理。多维度的发展战略或许正是朱文凯升任总经理的背景。

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，像招商蛇口这样的央企，在房地产未来的转型过程中，扮演着打造新发展模式的先行军角色。目前，在租购并举、开发和运营相结合、区域开发、实体产业、招商引资和房地产协同并重等，招商蛇口做的都不错。

此外，他认为，在稳定销量的基础上，招商蛇口还可以通过收并购、资产重组收购出险的项目或者股权，为行业转型和稳定作出自己的贡献。

值得注意的是，与人事变动公告同期发布的，还有一份《总经理工作细则》，其中对总经理在公司资金、资产运用、签订重大合同等交易事项的权限方面作出更改。修订后，在法律法规、《公司章程》、董事会授权及总经理权限范围内，总经理进行上述事项需履行审议批准权限。

今年上半年，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元，投资的城市主要为北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等二线重点城市。

同期，招商蛇口的城市服务和资产运营营业收入占比为19.08%，尽管较2022全年的9.53%年提升了近10%。但从数据上也不难看出，开发业务仍占据主导，占比80.92%。

新的行业逻辑下，蒋铁峰将交出怎样的答卷。

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