广深之后，京沪全面落实“认房不认贷”

（文/张志峰 编辑/马媛媛）9月1日晚，继广深之后，上海与北京也相继跟进落实“认房不认贷”政策。

至此，四个一线城市已全部执行“认房不认贷”。且与此前市场猜测的“京沪或分区域执行该政策”等猜测不同，上海和北京最终选择与广深及其他城市一样，全面执行“认房不认贷”。

9月1日晚，上海市住建局官方微信号发文称，为更好满足刚性和改善性住房需求，使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，9月1日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局四部门联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。

无独有偶，在上海发布消息十分钟后，北京市住建委、人民银行北京分行、金融监管总局北京监管局三部门也联合下发通知，从即日起实施三部委发布的认定标准，在全市范围内执行“认房不认贷”政策。

行业普遍认为，此举意味着不久后或许在全国范围内实施多年的“认房又认贷”评判标准，或将不复存在。换句话说，今后界定首套和二套房的标准，不看别的，就看你所在城市是否有房子。

这意味着，对于置换类改善需求家庭而言，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率，从而减轻购房者的家庭负担。

短期来看，二手房市场挂牌量或将在北京上海进一步获得提升。

举例来说，当前上海一套新房平均总价大概为500万元，政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万元。据此对比，首付款直接减少了175万元，相当于房价款的35%。

同样，纳入到首套房标准，其房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金 200万元、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万元，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万元，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

58安居客研究院院长张波向观察者网表示，一线城市房地产政策过往都是处于收紧状态，此次北上广深全面落地“认房不认贷”，对于市场近期的推动力不容忽视。这代表着全国市场底部已经确立，通过政策释放出一批自住需求，无疑将有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，当前党中央、国务院和住房各部门高度重视住房需求的释放。认房不认贷政策，是优化调整购房政策的重要体现，有力支持了合理住房消费需求的释放。北京、上海积极落实认房不认贷政策，充分说明其作为特大城市，深入贯彻落实了党中央和国务院精神，对于合理住房消费需求释放有高度的重视和支持。精准施策来之不易。各市场参与方，包括房企、中介、营销机构、房东等，更要珍惜认房不认贷政策，既要用足用好这一政策，也要维护好房地产市场良好秩序。唯有大家共同努力，才能更好促进上海房地产市场的平稳健康发展。

镜鉴咨询创始人张宏伟也表示，认房不认贷叠加首付比例降低等政策组合拳，对于降低京沪等地改善购房门槛，盘活楼市需求意义重大。

他认为北京和上海的改善需求原本是有购房能力的，一旦这类城市的改善需求被激活，也就是整个市场的置换链条被激活，进而使整个一二手房市场就会活跃起来。

不过在克而瑞看来，今年8月末以来，认房不认贷、降首付、降利率等一系列信贷政策密集落地，依稀可以从中看到2014-2016年救市政策的影子。但旧药或许难解新疾，与2014年相比，一方面，行业环境天翻地覆，城镇化率减速换挡、人口出生率下行、老龄化日益严重、住房刚需趋于饱和已是不可回避的事实，行业再难回到往日高速增长轨道。另一方面，居民风险偏好下降、收入和房价增长预期羸弱，无论是降首付、认房不认贷扩大加杠杆空间，还是降利率减轻居民负债，只有在稳定的收入增长预期和房价上涨（至少不下跌）预期下，才能真正转化为有效购房需求。

因此克而瑞判断，此次政策效果或不及预期，后续税费减免、限价限购限贷等政策均有优化空间。

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