万科郁亮：尽最大的努力，筑好最坚固的底线

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“市场有背阴的一面，就一定有向阳的一面。”当被问万科对当前市场的看法和态度如何，万科董事会主席郁亮在2023年中期业绩会上回答道，当下万科能做的，就是“筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。”

8月31日，万科举行2023年中期业绩会。会上，万科管理层公布，2023年上半年，万科营业收入2008.93亿元，同比下降2.91%；营业利润203.35亿元，同比下降16.10%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.43%。

对于营收利润双双下滑，万科总裁祝九胜表示，主要是房地产开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降所致。

数据显示，2023上半年，万科结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%。与此同时，万科整体税前毛利率18.9%，同比下降1.6个百分点，补回折旧摊销后的毛利率为20.2%，下降1.5个百分点。

祝九胜坦言，目前房地产行业处于调整时期，部分市场的情况并不好，供求格局也发生了根本性的变化，行业毛利率也在不断地下降。“但总体而言，万科短期利润虽然有一定的压力，但经营安全完全没问题。”

“最坚固的底线”

连续14年为正的经营性现金流、49.5%的净负债率、上千亿的货币资金，是万科筑好的最坚固的底线。

数据显示，截至报告期末，万科有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%；一年以上有息负债2756.6亿元，占比为85.8%。

分融资对象来看，银行借款占比为62.4%，应付债券占比为23.7%，其他借款占比为13.9%。分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比37.6%，浮动利率负债占比62.4%。有抵押的有息负债108.9亿元，占总体有息负债的3.4%。无抵押无质押的有息负债占比为93.9%。

资金状况方面，期内，万科实现经营性现金净流入18.6亿元，连续14年为正。截至报告期末，万科持有货币资金1221.8亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。

“这些都是万科穿越多年发展周期坚定走到现在的坚实基础，也是其能够在行业面临重大考验的环境里活下来的基石。”万科首席财务官韩慧华表示，万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。

同时，她也坦言，短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，在经营现金流管理、融资渠道、债务结构优化三方面做了充分的前置准备。

以债务结构举例，尽管万科融资总量阶段性呈现上升趋势，但实际上短债有了显著下降。

数据显示，截至6月底，万科短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。

同时，在美元加息背景下，万科主动地优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内，较年初下降2个百分点。在融资结构持续优化的同时，万科的融资成本也保持低位，年内公司境内新增融资平均成本3.73%，较22年进一步下降15BP，中票最近一期发行票面利率3.07%。

开发型业务也有新机遇

“由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。”对于现阶段的房地产市场，郁亮认为显然超跌了。

表现在数据上，2021年、2022年全国商品住宅新开工面积分别下降11%和40%，而2023年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

受大环境影响，2023年上半年万科房地产开发实现销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。房地产开发收入1843.62亿元，较2022年同期的1916.72减少73.1亿元；房地产开发即相关资产经营业务毛利率为19.31%，较2022年同期下降1.54个百分点。

但这并不意味着开发型业务没有未来。

针对开发经营业务毛利率下滑的问题，万科联席总裁张海在会上表示，毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题，这两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力。

张海进一步指出，但自去年开始，万科对新项目投资把关更加严格，投资质量、产品能力也有提升，投资盈利表现比较良好。“如果市场信心能够逐步恢复，我们相信经过一段时间的调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”

而对于房地产市场的发展，郁亮直言，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。“在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。”

郁亮进一步表示，在今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

经营类业务保持较快增长

在开发型业务承压之际，万科的经营类业务展现良好的发展韧性。

数据显示，2023上半年，万科经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3 亿元，同比增长11.9%，其中，物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入增速分别为 17.0%、10.6%和7.3%，增速均明显高于公司总体增长水平。

不仅如此，万科经营服务业务均处于行业领先地位。例如，万物云是中国领先的全域空间服务提供商，“万纬物流”在物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台上位于第一梯队，旗下租赁品牌“泊寓”已成为全国最大的集中式公寓提供商。

具体来看，在经营类业务中，万物云对万科业绩贡献最大。期内，万物云实现营业收入161.1亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长12.2%，其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元，占比56.5%，同比增长12.6%；商企和城市空间综合服务收入56.8亿元，占比35.3%，同比增长11.2%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，占比8.2%，同比增长14.0%。

商业开发与运营贡献次之。期内，万科商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，整体出租率94.7%，同比提高2.0个百分点。

物流业务和租赁住宅业务相近。期内，物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.5亿元，同比增长17.0%；租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。

“无论什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等，万科在这些方面有基础，但还有继续完善和深化的空间。”郁亮坦言，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。