丁祖昱：代建将是房地产新赛道中的重要方向

（文/张志峰 编辑/马媛媛）“行业未来压力仍存，住宅市场变革继续深化中，非住市场路阻且长，也提供了新赛道一些方向。”8月24日，克而瑞集团董事长丁祖昱在其举办的第29届地产金融形势峰会上称，在众多新赛道中，代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是新模式重要方向。

他认为，物业、租赁、养老运营规模增长空间巨大，商办、文旅、产城则重在运营。目前中国REITs市场放开，政策支持大消费类REITs上市，中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模，未来空间不小。

当前形势，7月末政治局会议定调行业新形势，“城中村改造”对销售、投资拉动作用有限；央行“金融16条”对房企纾困有延期；7、8月多城继续放松，但放松有限。

从统计局数据来看，7月份宏观数据进一步下降，房地产供应、销售持续下行，密集表态之后新房市场7月末走高后8月仍旧再回落。二手住宅成交同样连续下滑，但7月环比随降但仍好于新房。土地市场7月压力明显，成交面积和金额都持续收窄，下行幅度大于新房、二手房市场。

对于行业未来发展，丁祖昱表示今年年底前行业、企业仍有挑战，中央应会继续支持刚需改善、地方放松政策常规；经济复苏强度是信心修复的关键。

预计2023年商品房销售面积同比降10%左右，销售金额同比降5%左右；土地成交金额(国土部招拍挂口径)仍将处于历史低位，料全年同比下降20%-25%；预计2023年全年房屋新开工面积同比下降20%-25%；预计2023年完成房屋竣工面积同比涨10%-15%。

金地集团副总裁郝一斌也表示，近几年能看到代建赛道在行业困境中逆势增长，其模式日益成熟，目前已60余家房企进入代建赛道，两家公司成功上市；代建赛道渗透率在不断提高，未来仍有3到4倍的成长空间，有较大发展潜力。

具体而言，代建行业发展有五类新机遇：待纾困项目、超大特大城改、新业态、新区域、新资本等。代建赛道入局虽易，但要做好代建仍需“长期主义”，对新玩家仍考验其管理和服务体系化能力。

峰会的最后，克而瑞集团副总裁孟音揭晓《2023上半年中国房企代建综合能力榜单》并进行相关解读。

孟音分析称，我国代建由政府代建起步，逐步扩展至商业代建，近年进入加速发展期。据统计布局代建的百强房企已达66家，预计未来每年代建规模可达3亿平米；“十四五”期间计划筹建870万套保障性租赁住房，激发政府代建增量需求；过去两年近半数地块被城投所获，催生商业代建需求；房地产行业困局下，房企转型代建寻找出路。

2023上半年以来代建企业竞争格局呈现4个特点：TOP30企业上半年新增签约面积超7000万平方米，行业集中度较高；浙系企业占据代建半壁江山；民营代建企业数量占比67%；多数企业以政府代建起家且仍将持续发力，上半年TOP30政府代建新增面积占比约39%；城投托底以及企业纾困项目持续增加，是当前代建业务拓展的热点。

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