万物云朱保全：好皮囊是父母给的，但好身体是自己练的

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“好皮囊是父母给的，好身体是自己练的，好品格是遗传的。”万物云董事长朱保全在万物云2023年度中期业绩发布会上表示，如果以前“拼爹”可以获胜，现在更重要的是自身拼命奋斗。

遗传了万科合伙奋斗精神的万物云表现确实不俗。报告期内，万物云实现营收160.2亿元，同比增长12.5%；毛利率24.1亿元，同步增长13.4%；净利润10.5亿元，同比增长15.7%。

其中，社区空间居住消费服务收入达到90.4亿元，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务收入达到56.7亿元，同比增长11.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入达到13.2亿元，同比增长13.9%。

但在半年前，万物云还饱受“增利不增收”的质疑。彼时，虽然万物云2022年营收首次突破300亿大关，但难逃毛利润和净利润下降的现实，其中净利润更是同比下降了7.5%。

朱保全由此判断：“当更多的蝶城进入到提效改造过程，我相信2023年的效益改善会大于规模的增长。”

和预判一致，得益于蝶城战略顺利兑现，报告期内，万物云住宅物业服务毛利改善，同比增长34.3%，该项业务整体毛利率增长2.1个百分点；居住相关资产服务业务增长强劲，收入6.9亿元，同比增长30.2%，毛利1.9亿元，同比增长53.4%，市占率不断提升。

来自万科的关连交易收入占比下降至13.6%

“如果没有地产业务，物业公司将如何独善其身？”

在年中业绩发布会上，有分析师提问，脱钩万科集团及其合营企业或联营公司后，万物云是否具备独立发展的能力？

答案是肯定的。数据显示，2023年上半年，万科集团及其合营企业或联营公司业务继续呈下降趋势。且从项目数量来看，这种趋势更加明显。

具体来看，2023年上半年，住宅物业在管项目中，来自第三方的为2140个，来自万科及联合营集团的项目为1446个，第三方占比达60%；商写物业的在管项目中，来自万科及联合营集团的项目为301个，来自第三方的为1657个，第三方占比达85%。

以商写物业举例，业绩期内，旗下商企物业服务品牌万物梁行新增近20家500强及独角兽客户，包含头部保险公司、国产运动龙头、头部白酒企业等；新增签约7个超高层项目；已为5个客户提供无尘管理服务，其中包括国内通信龙头企业、生物科技龙头企业及家用电器龙头企业。

截至2023年6月底，万物梁行服务的互联网科技及独角兽企业达69家，并在互联网、生物医药、高端制造及金融行业、跨国公司五大优质赛道持续深耕，实现收入26.4亿元，同比增长28.5%。

“从只服务万科，到来自于万科集团贡献的持续关连交易收入占比下降至13.6%，来自于第三方的项目数量占比达69%，”朱保全在业绩会上指出，万物云从只会做住宅业务的物企，变成在住宅、商企、城市三个空间分别有万科物业、万物梁行、万物云城领先品牌的综合服务者。

朱保全表示，万物云发展稳健。因为旗下万物梁行已经成为中国领先的商企服务企业，在非开发商市场具备绝对的竞争力；万科物业基于蝶城模型，在存量市场寻找到独立的、稳健的、可持续的拓展之道，并且立足居住消费市场，社区资产服务业务已形成良好发展态势；借助万物云城，公司的科技业务也在蒸蒸日上，保持高速发展和稳健高毛利。

据万物云统计，来自公司独立拓展的，且与开发商不相关业务占比已经相当显著，利润的增速更快，相对于报表的15.7%，该部分的利润增速达到23.0%。

“万物云的当期业绩表现可以看做行业整体性持续增长的一个缩影。”有市场分析人士认为，物管行业短期已经历一轮估值回归，但需避免被地产开发行业连带质疑长期发展逻辑。进入存量市场，物管行业长期的发展逻辑并没有发生不好的变化。

蝶城底盘数量增长到601个

受到市场关注的万物云“第二增长曲线”蝶城战略，在业绩期内改造提效超预期。

截至2023年6月30日，万物云的蝶城底盘数量持续增长，从2022年的584个增长到601个，其中有177个标准蝶城、184个主攻蝶城及240个目标蝶城，已完成流程改造蝶城数102个。

管理层判断，随着物业市场化制度的逐步完善，存量项目换签物业公司将呈高速发展趋势。因为存量市场机会涌现，公司得以继续提升区域浓度。

在流程改造方面，公司累计推进三批蝶城进行流程改造，共计150个蝶城，覆盖超过1000个住宅项目。

自蝶城战略推进以来，万物云对蝶城的流程改造环节共投入3亿元，为已改造蝶城带来基础住宅物业毛利率提升超过4个百分点，在业绩期内提升毛利润超1亿元；其中，2022年已完成改造的38个蝶城，本年实现了进一步的提升，毛利率相对于改造前的提升，从4个百分点提升到6个百分点。

如果说，物业服务人员调度从小区内变为跨小区，打破了传统物业的围墙，形成“蝶城+物业”的初步形态，那么，“蝶城+社商”“蝶城+电梯”“蝶城+X”的产业互联生态则是万物云构建的蝶城蓝图。

截至2023年6月30日，万物云共在40个蝶城内试点房屋焕新业务，合同量同比增长257%，其中，局装业务占比显著提升。在业绩期内，蝶城内房屋焕新签约合同金额达到1.6亿元，同比增加70.5%，满意度超过98%。

万物云副总经理杨光辉表示，基于蝶城之下的智慧社区改造基金的投入，同市场上通常理解的带资进场还是有很大的不同。第一，从来源上来看，资金的投入来源于万物云上市之初，在招股书中指出的用35%的募集资金投向智慧社区建设。其次，对于资金的投向有明确的要求，核心聚焦在智慧化的升级方面。

“最后，从投入回报来看，近几年把投入的智慧社区改造基金的使用情况做了一个整体的测算，如果把这笔资金的投入简单的看做并购的话，那么整体的投入资金和获得的项目相比，整体的PE是不到5倍PE，投入产出比非常明显。”

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