没了债务负担，龙湖“1+2+2”协同效应显现

（文/张志峰 编辑/马媛媛）面临行业巨变，作为少数尚能游刃有余布局未来的民营房企之一，龙湖无愧其行业“优等生”之名。

8月18日午间，龙湖集团公布了一张近乎完美的答卷。

数据显示，2023年上半年，企业合同销售额985.2亿元，同比增长15%，销售回款率超100%；营业收入620.4亿元，核心权益后净利同比增长0.6%至65.9亿元。

更加难能可贵的是，在行业债务危机日益加深的背景下，龙湖上半年财务状况进一步优化，资产负债率为61.9%，达近5年新低；净负债率为57.2%，平均账期也再次拉长达到7.19年。

面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示，龙湖将加快构建高质量发展模式，聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”多元航道协同效应，让集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。

全年供货3200亿，新盘去化率70%

针对城市居民的居住、生活、工作、消费及社交等场景，龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道业务。

从目前的营收构成来看，房地产开发业务仍是绝对的主业，上半年达到498.69亿元，占营业收入总额的80.38%。

销售层面，上半年龙湖集团合同销售同比逆势增长15%至985.2亿元。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

据管理层介绍，截至2023年6月底，企业已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米，为其未来一段时间内的营收与利润增长奠定基础。

土地投资方面，与绝大多数民营房企采取的收缩策略不同，在排除了债务隐忧之后，龙湖上半年依旧保持较大幅度的投资增速。

数据显示，企业上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。

截至2023年6月底，龙湖的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，且87%货值集中在高能级城市和价值区域，以确保未来的存货周转效率。

此外，报告期后龙湖继续活跃在土拍市场，并斩获3宗土地，总土地面积14.3万平方米，规划建筑面积33.93万平方米，权益建筑面积22.03万平方米。

对于行业现状，龙湖管理层认为，2023年上半年，中国经济在转型升级中持续复苏，过程中虽有反复，但内生增长潜力和发展韧性，以及长期向好的基本面没有动摇。面对充满挑战和不确定性的市场环境，企业将加强加快构建高质量的发展模式，聚焦在开发、运营、服务三大业务，发挥1+2+2的航道协同效应。

对于下半年的房地产市场恢复情况，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠判断，房地产利好政策频出，从中央到地方都表态支持刚性和改善型需求，相信市场会出现转变。

运营和服务业务贡献稳定现金流

尽管现阶段地产开发业务仍然是企业营业总收入的主要构成部门，但凭借多年来运营和服务领域的布局，上半年仅占据不到总营收不足20%的运营与服务业务所取得的毛利润已经超50%。

在行业看来，这也是龙湖得以摆脱大多数民营房企所面临的现金流危机，彻底告别过去高杠杆、高增长开发模式的主要因素。

具体来看，运营业务板块上半年不含税租金收入为63.3亿元。其中，商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

商业投资方面，龙湖上半年新增运营5座商场，其中2座为轻资产，轻重并举，持续深化在核心城市的网格化布局。

受益于消费复苏，以及龙湖商业持续在空间布局、品牌招商、营销推广等多方面的精进创新，出租率稳步修复，同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。

截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。

同时，龙湖长租公寓品牌冠寓也未停下发展脚步，累计已开业11.9万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%。

此外，上半年以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。

其中，物管在管面积达3.5亿平方米，商业运营在管项目81个，在管面积762万平方米。

龙湖集团旗下的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，自去年品牌首发亮相以来，也快速成长为代建行业有力的竞争者。

截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

而对于龙湖智创生活的上市计划，龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上表示，上市只是推进龙湖整体发展战略的手段，而非目的。目前龙湖各个赛道的协同发展状态非常好，但整个资本市场情绪并不稳定，因此并非好的上市时机，龙湖接下来要做的只是顺势而为。

无短期偿债压力，美元债最快2027年到期

值得注意的是，对于行业普遍最为关注和担忧的财务稳定性方面，龙湖却表现得最为令人放心。

根据财报，截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模进一步下降，平均借贷成本为4.26%，保持行业低位。

同时，为规避汇兑风险，龙湖集团外币借款保持较低占比，总借贷中约78.4%以人民币计值，21.6%以外币计值，其中97%的外债已汇率掉期，有效抵御汇率波动带来的汇兑损失。

利率方面，龙湖约678.4亿元债务按固定年利率介乎3.0%至4.8%（视贷款期而定）计息，其余借贷则按浮动利率计息。截至2023年6月底，固定利率债务占总债务的比例仅为33%。

债务结构方面，企业平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求。

根据财报，企业截至6月底在手现金为724.3亿元，其中预售监管资金为242.3亿元。而其相应的一年内到期债务为370.4亿元，仅占总债务比例为17.9%。现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍有1.27倍。

这也让近年来对内房企普遍持悲观态度的评级机构普遍对龙湖给予肯定。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

对于未来偿债安排，赵轶明确表示，今年债务压力已经过去，今年公司会逐步偿还明年初到期银团债务；至今年年底公司明年到期的债务约230亿元左右，其中110亿元为境内债券（包括回售权），120亿元开发贷，公司有充分资源偿还。

他介绍称，行业危机不断出现，公司的压力测试每半个月做一次，龙湖集团能穿越周期活下去，是因为永远坚持底线思考，量入为出。

具体而言，保证优秀的债务结构要控制短债占比，保持在10%以内（目前为11%），公司也正在还明年到期的银团贷款，到期债务约为200亿元。而令行业谈之色变的美元债方面，龙湖2027年才有到期的美元债。

赵轶称，每年还200亿元左右的短期债务，经营性物业贷等新增、经营性现金流为正、开发贷和回款能顺利的话，不管这个市场和周期多久恢复，公司有信心穿越周期。