率先出台新政的郑州，楼市怎么样了
在中央有关部门打响了楼市政策优化发令枪后，8月3日，郑州15条楼市新政很快落地。
大力减免税费、取消楼市限售、落实“认房不认贷”、调整存量房贷利率，郑州在逐步细化落实这些政策措施。
与此前相比，本次调控有何不同？对楼市有何影响？从全国来看，随着更多城市跟进落实调整，楼市政策还可以怎样落子？
打响楼市政策优化第一枪
8月3日，郑州市房管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）。《通知》共15条，涉及支持青年人才安居、多子女家庭购房、金融信贷等多方面楼市政策优化。
对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向中国新闻周刊表示，自住建部提出优化楼市政策以来，郑州打响楼市政策优化第一枪。
从具体内容来看，此次政策优化调整有一定看点。
首先是税费减免力度较大。在其15条楼市政策中，前三条和第七条均涉及税费减免。
其中第一条规定，毕业3年以内来郑新就业青年人才今年底前首次购买新建商品住房，在原有青年人才购房补贴的基础上，再按照100%的比例给予购房契税补贴。
第二条规定，生育二孩、三孩的家庭今年底前在郑购买新建商品住房，一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。
第三条规定，今年底前在郑购买新建商品住房的购房者，以货币的形式给予一定比例的购房契税补贴。
对于购买新房而言，其主要税费即为契税，此次郑州楼市新政的前三条基本覆盖了市场的主力购房群体，凸显了郑州通过税费减免让利给新房市场消费者的用意。
而在二手房交易税费上，此次楼市新政也给予了一定优惠。《通知》第七条规定，2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对个人所得税予以退税优惠。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
郑州市房管局有关工作人员表示，《通知》主要聚焦于降低居民购房负担，区分不同情形来提供支持，基本做到了精准施策。
与此同时，此次郑州还取消楼市限售措施。《通知》规定，暂停执行“2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。
另外，在金融信贷方面，郑州楼市新政提出，及时调整新发放首套住房商业贷款利率下限，落实“认房不认贷”政策；鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。
对此，曹晶晶表示，在中央有关部委提出“认房不认贷”、调整存量房贷利率后，郑州是首个明确发声进行调整的城市。
本次楼市新政，在发力需求端的同时，供给端也出台了多项措施。
其中规定，稳妥推进城中村改造和城市更新，落实土地款分期缴纳优惠政策。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置；未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。
58安居客研究院院长张波对此表示，本次郑州楼市新政将作用于供需两端，政策效应需密切关注。
突然掉头向下
自从2021年下半年以来，楼市调控政策开始逐步松动，郑州已出台多轮楼市新政。
今年4月，有消息称，郑州调整楼市限购政策，二环外取消限购，二环区域内正常限购。限购范围为航海路以北，桐柏路以东，农业路以南，中州大道以西，限购范围内依旧执行每个家庭2套住宅的限购政策。
对此，张波表示，结合郑州的限购区域来看，郑州的新盘项目主要集中于二环外，这意味着郑州的楼市限购政策很大程度上出现了宽松。
此后数月，郑州楼市成交很快出现了变化。4月，郑州商品房销售19651套，较去年同期增长了155.24%；商品房销售面积160.9万平方米，较去年同期增长了70.83%。
在今年6月，郑州商品房销售23478套，较去年同期增长了74.80%；商品房销售面积178.88万平方米，较去年同期增长了13.12%。
对比2022年6月以来的逐月成交情况来看，这一成交套数和面积均至少创出一年来的新高。
但这一势头在7月份忽然出现了变化。7月，郑州商品房销售8238套，环比6月份大幅下降了65%，甚至比2022年7月的10936套还下降了两成。
从全国楼市来看，今年6、7月份，楼市整体走势不容乐观。
据中指研究院监测显示，7月，一线城市新房成交面积整体环比下降14.5%，二线代表城市环比下降55.4%，三线代表城市成交量环比下降59.2%。其中，青岛降幅61.8%，宁波降幅53.2%，扬州降幅56%。
无疑，7月郑州商品房环比下滑65%的势头在全国也较为突出。
7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会强调，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
随着中央有关部门打响了楼市政策优化的发令枪，8月3日，郑州新一轮楼市措施正式出台。
从市场反馈来看，在二手房挂牌量增多的同时，挂牌价格仍在下滑。安居客数据显示，当前郑州二手房挂牌价相比去年同期降幅基本在3%—5%。
自8月4日以来，郑州商品房日均成交量保持在200套左右的水平，目前尚无太大起色。
对此，张波表示，相比于今年4月的取消限购，取消限售及税费减免对楼市的影响要小一些，部分城市楼市优化政策工具已然不多。
就本次郑州楼市政策调整而言，一方面，相比于此前，政策优化的空间在逐渐减小；另一方面，部分政策如“认房不认贷”虽未出台落实细则，但目前郑州的二套房实质上首付比例明显低于大部分二线城市水平，政策效力空间不大。
张波认为，郑州楼市当前问题主要还是需求不足，尤其是信心不足。
如何扭转？
就后市而言，楼市预期难言企稳。
中指研究院监测数据显示，2023年1-7月，TOP100房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%。其中TOP100房企7月销售额同比下降34.1%，单月销售额同比连续两月大幅下降。
分析人士指出，新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土拍热度连月下降。
数据显示，今年1—7月，除少数核心城市外，土拍市场总体热度仍低迷，300城土地出让金收入同比继续下降27%。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，2023年以来，中国房地产市场形势出现了较多的新变化，市场预期也出现了从相对乐观到相对悲观的剧烈变化。
张波表示，当前，重构楼市信心要整体布局，需要从多个方面着手。一是政策面持续释放利好信号；二是当下快速出台实质性的利好政策，包括供给端和需求端，政策发力因城施策，要快且准；三是从全国一盘棋着手，通过带动一线城市的市场交易回升，提振市场信心，从而带动全国市场。
邹琳华表示，对于很多城市而言，目前处于阶段性的“供大于求”阶段，房价短期调整不可避免，政策可以平滑市场调整曲线。但也有一些城市比如北京等，市场并没有显著的“供大于求”，市场不景气主要是受收入预期和房价预期的影响。适度的政策支持有利于这类城市房价尽快企稳，避免持续下跌。但由于大环境的影响和房价绝对水平过高，即使给首次和改善性需求充分政策支持，这些城市短期房价大涨的可能性也基本不存在。
8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，其中指出，积极扩大国内需求，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
日前，一线城市北京、深圳、广州的住建部门相继表态，将结合实际推出有关政策措施，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
8月4日下午，南京发布房地产市场新政，包括发放购房补贴、推行房票安置、建立安置房源超市等。
曹晶晶表示，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效需要一个过程，这需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳。此外，在销售企稳之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度保障房地产行业平稳健康发展。
张波建议，一线城市不宜一次性出台过猛的优化政策，在整体宽松的预期下，可以多次渐进式推出利好政策，并根据市场反馈，调整政策出台的节奏和力度。“毕竟，平稳健康发展才是楼市调控的基本出发点。”
（记者 刘德炳）