金地郝一斌：地产行业萎缩背景下，代建出现逆市发展

8月8日，金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌在2023博鳌房地产论坛上发表了以“代建模式的基本盘与新机遇”为主题的主旨演讲。

郝一斌判断，行业调整尚未结束，目前房地产企业还是面临着巨大的压力，所以对房地产市场不建议大家过于乐观。

“一次调控从开始抑制房地产，到政策起效，也是缓慢的过程。在抑制的初期房地产是积极上行的。到了最后一根压死骆驼的稻草落地之后，它才转向下行。在上行的过程中也是一样的，需要不断地出台政策，政策出台到一定的程度，才会看到市场的反转。”

他认为，在房地产行业大幅萎缩的情况下，代建行业反而出现了一个逆市发展的状态。

郝一斌介绍称，代建行业从2018年到2022年连续5年的增长，管理面积从4705万平米涨到了1.1亿平米，这5年是18.6%的年平均增速。当然房地产市场投资的萎缩也会逐步传导到代建行业，2023年上半年是11%的增长，增速在放缓，其实2022年增速就已经放缓了。

这个行业类似于一个新的行业，就像新能源车一样，汽车行业就出现这样的情况，汽车的整体销量是下降的，但是新能源车的销量是大涨的，传统能源车下降得更厉害。新能源汽车的增长主要来自于渗透率的提高，大家也可以看到代建的比例从2021年以来，每年的渗透率都是在不断提高的。

在郝一斌看来，随着大家对商业化代建的理解越来越深刻，会发现它的好处非常多，它非常规范、成本可控、开发进度可控、产品质量好，不管是对民营的中小企业的规范开发，还是对地方政府的项目，能够更规范运作都是有很大帮助的。

那么，代建的基本盘和新的增长在哪里？

郝一斌称，基本盘是这么几项，一个是过去的中小开发商，新进入资本的委托，在2021年市场调控以前，这是代建市场的主力，绿城原来做了十几年，这是一个很大的比例，但是在民企出清潮之下，这部分是萎缩的，当然也还有。新涌现的机会亿一个是城投平台，除了传统的安置房、政策房、保障房，还有很多托底的开发性的项目，它承担了更多的角色。

还有政府的项目，比如学校、医院、体育场馆等等公共设施，基本上还是持平的状态，并没有大的变化。商办项目，我们也服务了不少，包括一些金融机构、科技企业的办公楼，还有一些政府的办公楼，这也是一个持平状态，这都是我们的基本盘。还有就是一级土地整理商，这部分虽然这个市场受冲击大，但是它的变化是不大的，还有一部分是园区代建，这也是基本盘。

郝一斌判断，待见行业新的机遇有5类。

其一是政府主导的保交楼；其二为金融企业的纾困，暴雷潮之下，很多项目的控制权逐步到了金融企业的手中，不得不去处置。

其三是城改，不仅仅是过去的旧改拆除重建，这只是其中一类，尤其最近中央也在提7个超大城市和21个特大城市，作为房地产调控的一个新的措施。还有大量的旧城改造项目，金地也接了不少。

其四是随着行业转型，大家会转向各种新业态，比如未来社区、康养、园区等等。另外就是新的区域，正在从沿海向内地扩张。

其五为新的资本，地产资本的构成在发生变化，这些新进入的市场化的资本需要跟更强的专业能力对接，从而更好地应对这个市场的挑战。

目前金地管理布局了全国50个城市，一共有160个管理项目，2200万平米的管理面积，住宅是1500亿的货值，商办有500亿的货值，还有政府的非销售类的450万平米的管理面积。

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