陈啸天：锚定ESG，新平衡下的行业发展路径

8月3日，全联房地产商会企业研究分会执行会长、亿翰智库董事长陈啸天在2023中国产业资源战略峰会上发布行业观点—《锚定ESG，新平衡下的行业发展路径》，从“回归”的角度系统阐述了其对未来行业发展方向的判断和思考。

陈啸天认为，从历史出发，从历史中找答案，再回归现实，ESG蓬勃兴起，契合中国儒家思想“达则兼济天下，穷则独善其身”的价值观，成为新的锚点，是新平衡下行业发展的路径。

演讲全文：

当下，房地产行业实际上有了一个新的锚定点，那就是ESG，为什么这么说呢？这里我想从“回归”的角度出发，回归到历史，基于历史文件内容，来跟大家一起做个探讨。

一、溯源，从历史中探寻当下的答案

我们简单的回顾中国房地产行业的发展可以看到，中国的住房制度改革发展经历了三个阶段：

第一个阶段，从1949-1998年，近半个世纪的时间，就是全“福利化”阶段，福利分房，这个阶段就是国家建房子，我们等着分房子；

第二个阶段是1998-2023年，这个阶段是强“商品化”阶段；

第三个阶段是2023年开始进入到补“社会化”的阶段。

这里面有两个重要的概念，一个是“商品化”，一个是“社会化”。房地产行业将近25年的高速发展过程中，其实有两个文件起到了重大的推动作用。1994年的43号文，原文内容是先谈“商品化”，再谈“社会化”（1994年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发〔1994〕43号）》，提出：“建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求”）。

真正的分水岭是1998年。1994年是“实现住房商品化、社会化”，1998年的23号文是“稳步推进住房商品化、社会化”，两个关键词都是“商品化、社会化”。所以，1998年之前近50年的时间里，我们房地产行业里并没有房地产企业，更没有民营房地产企业。

正因为谈“商品化”，“商品化优先”，所以从1998年到2023年这25年的时间里，我们的房地产行业“商品化”发展的非常快，大量民营房地产企业高速发展，甚至民营企业所占市场份额达到了70%的比重。经过了这25年的发展，我们也看到有一定的“商品化过度”了，行业出现了投资炒房、企业杠杆风险等问题。

二、政府积极“补社会化”，推动行业回归效率与公平的新平衡

我们看到2023 年必须要进入到补“社会化”阶段，为什么这个时间点是在2023年呢？我们可以看到，2022年整个行业的数据出现了本质上的变化，我们来看一组关键数据，就是百强企业中，国有企业已经开始占据主导，投资拿地上，国有企业主导的特征更显著，个别月份国企拿地的比重已经超过80%。

在这个转折的关口，因为要补“社会化”，我们也就可以理解为什么国企会回归，因为国有企业天生具有社会责任属性，补“社会化”的阶段，国有企业大量入局天经地义。当下政府在积极的补“社会化”，大家都已经看到了，2015年住建部首次提出“租购并举”，2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”，

2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”。

1994年和1998年的政策原文都强调了“商品化、社会化”，但是我们要注意是先“商品化”，后“社会化”，用“市场化”的手段推动住房供应增加，加快满足全社会老百姓的住房需求，在“商品化”方面，我们做的很好。

说到“社会化”，我认为“社会化”的定义包含三个层面：

一是共同参与，商品房的供应绝不是单单由国家解决，而是国家、单位、个人三个主体一起参与，即全社会共同来解决住房供应问题；

二是共享保障，既然是全社会参与供应，那就应该由全社会享有保障；

三是共同富裕，实现全体人民共同富裕是中国式现代化的一项本质要求。

但是我们可以看到“商品化”略显过度后，出现了投机炒房、企业高杠杆、供需失衡、房屋品质不佳等问题，当下我们就要来补“社会性”，“社会性”的本质就是“公平”，要回到这个逻辑上来。

当前，我们行业所有的变化，国家动作的所有逻辑，就是寻求“商品化、社会化”的平衡，同时也是“生产力与生产关系”的平衡，“经济与社会”的平衡，归根到底还是“效率与公平”的平衡。

三、行业新锚点：ESG是落实新发展理念的有效路径

我们定义ESG是有效落实新发展理念的有效路径，是推动“两化（商品化与社会化）”的新平衡。在今天这个新节点，我们在寻求一个新平衡，因为过度的“商品化”会产生很多社会问题。过去25年，我们把蛋糕做大，如今我们寻求它的“社会性”、“公平性”是题中应有之义，因为这样的一个发展目标，所有国有力量，国企大面积入局也是应该的，因为国企本质上是承担社会责任的。

所以，从逻辑上和历史文件中，我们必须要清醒的认识到当前行业所处的阶段，ESG的发展是必然，刚刚各位领导对ESG也做了详尽的论述，我就不再谈论更多的细节。

我对ESG就一句理解，ESG从本质上来说，完全契合中国的传统文化理念“穷则独善其身，达则兼济天下”。当你没做大，没有实力的时候，就不看那么广，就不谈高大上的，当你做大的时候，就必须要考虑到，房地产行业即使做大，他也终究是社会的成员，他必须承担很多该有的社会责任，不能纯粹无限制追求它的“经济性”、规模、效率、速度、利润，必须要考虑社会的责任、社会的公平。比如当下我们国家所提到的“多主体供应、多渠道保障”等等，其实就是考虑到了行业“社会性”的问题。用一句话归结起来，我们当下就是“商品化、社会化”的新平衡，基于ESG，我们可能要走向新的格局、新的模式。

行业层面：支柱地位不变，国企是“补社会化”的“定海神针”

占位上，房地产业依然是支柱，逐步回归实业。我们相信基于ESG的逻辑，房地产行业再怎么掉，它还是10万亿级的，手机这么火，一年销量也就一万亿，新能源汽车是1万亿美金，也就7万亿人民币，房地产行业再掉也是10万亿，还是支柱产业。

格局上，国企回归，352格局。我们可以看到，接下来，随着国有企业的回归，这个行业会回到352的格局，民营房企市场份额可能会从原先70%的占比萎缩到30%，反过来，我们相信核心力量应该是地方国企，市场份额会达到50%，央企维持20%占比。

我一直在跟大量的企业沟通交流，有些央企的领导也在问我，为什么你觉得央企不会出大的问题？我说不是这么理解，因为我们要解决全社会“社会性”的问题， 应该是各个地方政府承担这个责任，要是央企承担这个责任，那就相当于回到第一阶段的路径，不大可能，最终应该是谁家的孩子谁抱走，所以地方国企力量起来，地方的诸侯模式一定会成为房地产行业及上下游产业链发展的必然趋势。

模式上，走向“垂直专业化”。房地产行业也一定会走向垂直专业化，过往“香港模式”这个路子肯定不行，要往垂直领域去做细做精。未来我们可以看到垂直的、枢纽的关键节点上会出现很多世界级的企业，这是接下来的必然路径。我们以“商品化”的逻辑催化了行业高速发展的25年，加速催化了大量民营企业成为综合体，上游下游都能干。但是现在，新的路径下，要垂直化，越是垂直化，越是把自己聚焦在垂直领域，越容易成为世界级的企业，这一点我们并不看空。

企业层面：强化使命担当，秉持长期可持续发展理念，实现高质量发展

在这个过程中，行业要回归到ESG，企业一定是要追求实现高质量发展，服务“双碳”目标，推动低碳转型，将绿色观念融入项目开发全流程；科技赋能，提升科技创新，推动智能建造的发展，实现高端材料技术突破，通过科技创新来打造低碳低能耗的新优势。企业一定要强化社会担当，严格管控产品安全与质量，积极投身社会公益，如乡村振兴等；追求经营可持续发展管理， ESG是必然，必然要走这条路，整个国家生产力达到这个程度后，一定是要调整他的生产关系，房地产行业达到这个规模后，我们也一定是追求他的“社会性”，行业是国家经济的组成，企业只是行业的一个组成部分，我们要顺应这个大势。

个人层面：跳出惯性思维，锚定新的价值点，积极付诸行动

从个人的角度也是一样，我们必须要调整自己的心态。行业突飞猛进的过程中，他有他的逻辑，当下，我们真的要往下沉，回归到行业，回归到社会，承担起相应的责任。

对未来，我们并不完全看空，行业规模还是在的，顺应这个行业的发展趋势，在“商品化、社会化”平衡的状态，不管是企业，还是个人都应该是大有所为的。

四、经济发展韧性强，应顺势而为，困惑中寻找“新的确定性”

1998年23号文的出台，拉开了住房市场化改革的序幕，自此，房地产行业开启了历时20余年的高速成长，2021年实现了“双十八”的佳绩，即全国商品房销售金额达到18万亿，商品房销售面积达到18亿平米，行业规模达到历史峰值。

2022年开始，伴随新房成交量的萎缩，行业也正式由“重开发”转向“重服务”时代，开发、服务要实现新平衡。

过往20余年的发展，房地产行业已经积累了超过300亿平米的空间，这些空间载体都将为未来行业发展提供基础支撑，未来的主旋律在于围绕空间做内容，做服务，服务无限，前景无限，也给大家提供了足够的发展空间。

最后，归结到一句话，我定义接下来是新平衡、新锚点、新机遇，在此真心祝愿各位朋友在未来获得新的发展机遇。