朱荣斌：房地产会进入一个理性、正常的发展阶段

（文/解红娟 编辑/马媛媛）8月8日，雅诚地产董事长、合富辉煌集团董事会主席朱荣斌在2023博鳌房地产论坛上发表了主题为“未来房地产业的八大变化”的主题演讲。

他表示，行业无好坏，不是行业没得做了，而是大家在享受了过去行业高速发展的红利之后，很难调整状态，但只要在行业里发展过程中把心态调整好，能够习惯过苦日子，房地产还是大有作为的。

分化是当下房地产市场的第一个变化。

朱荣斌表示，城市要分化、企业要分化，在企业里面，现在说行业一片凋零是不对的，其实现在央国企还在春天状态，尤其是过去没有抓住机会的国企，现在是他们最好的时机。尤其在行业出清过程中，企业会出现非常大的分化。

第二，未来行业会进入一个高品质发展的阶段。过去我们要有得住，现在要住得好，也就是老百姓对美好生活的向往。所以租房需求从满足基本的遮风避雨，要进化优居优住，再上升一点，比如健身房、琴房、书房等。

第三，商业模式的变化。原来房地产讲地段，现在讲服务和运营。现在到了存量时代，房子建好之后怎么运营、服务才是以后的主题，而谁要有运营、服务能力，谁就有春天。

第四，存量市场将变成未来的主战场。中国的存量住宅是3亿多套，北京有800万套，上海800万套，深圳200万套。年交易，北京、上海15万、18万套左右，全国就600万套，据此计算年成交换手率为2%。可对比的是，美国年成交换手率有4%，年交易500多万套。

再看流通最高的城市，上海、北京、深圳，因为外地人多，流通比例是比较高的，深圳到了6.0%，上海、北京是2.2%和3.1%，伦敦和纽约常年保持在6%到10%。也就是说，中国新房供应虽然到了天花板之后，但存量市场还在地板上，仍可以向往天花板。

第五，未来房地产的交易模式一定会变。美国已经处在存量时代，它的二手房的交易模式也是多种多样。相信随着国内的新房时代过去，进入存量时代，房地产的交易模式肯定会有一个更优秀、更高效、更符合政府和买卖双方需要的模式出现。

第六，困难企业还将在一段时间内维持困顿经营。“躺”字很好，身体尚在，还活着，想死也死不了。房地产即使交付后仍有一些配套工作，不是一锤子买卖，所以房地产企业即便躺下了，它死不了，这种困顿的经营会保持相当长的时间，所以大家难受要形成习惯。

第七，房地产企业整体结构降维，转型发展。整个房地产的结构就是一个正方形，从这个坐标图往左下角移了一下，好的企业主动升级，就剩下上面那一部分，大概20%的企业，会向上做得更大更强，一部分企业就往高精尖去做，多数企业就进入机会型的领域，还有相当多的企业进入到专业服务。

第八，城市更新将在长时期内正常推进。城市更新不能搞大拆大建，一定是留、改、拆结合。城市更新是一场持久战，不能打突击战。旧改不光是针对城中村，现在还要改的是20年前开发商开发的那些新村，所以，城市更新可能是房地产行业的一场持久战。

“危机之后，房地产还是有得做的，未来会进入一个理性、正常的发展阶段。”朱荣斌总结道。

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