四部门解读政策“组合拳”，或将加速房地产细则落地

8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，深入解读打好宏观政策组合拳，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，延续、优化、完善并落实好减税降费政策，大力支持科技创新、实体经济和小微企业发展等方面的政策举措及落实实施情况。

梳理可知，各部委关于房地产市场的表述与近期定调基本一致：一是更好满足居民刚性和改善性住房需求；二是指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；三是推进超大特大城市城中村改造；四是支持“保交楼”工作、延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末；五是稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

今年以来，中央多次强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。

国家发改委副秘书长、综合司司长袁达提到，目前各部门正在抓紧落实，其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。

对此，58安居客研究院院长张波表示，关于推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，这部分在7月的政治局会议也重点提及，这部分改造将对楼市的长期供求层面产生深远影响，由于是四个部门联合召开会议，将非常有利于从产业规划、金融、税收等多方面形成政策合力推进，由于需要规划先行，坚持稳中求进、积极稳妥推进，因此政策出台和落实的节奏会趋于稳步化，对楼市的影响也会更为长远。

“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，在新闻发布会上也再次被提及。袁达在谈到下一步在宏观政策着力点时提出，“在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。”

住建部7月27日召开企业座谈会，明确要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

中央政治局7月24日召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

根据中国指数研究院统计数据，当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、西安、厦门等近十个核心城市。此外，当前全国仍有约20个城市首套房商贷首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。

张波认为，对于自住性购房需求的保障是这几年屡屡提及的重点，目前的问题依然还在政策的落实，尤其是一线城市政策的落实，随着各层喊话声量不断加大，政策落地目前只是时间问题，但政策力度的大小也是市场关注的焦点，尤其是“认房不认贷”能否在一线城市落地备受关注。

针对市场关注的存量房贷款利率调整政策，人民银行货币政策司司长邹澜在会上谈及货币政策问题时提出，“未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

央行近期两次提及存量个人住房贷款利率调整。7月14日，邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。8月1日，人民银行、国家外汇管理局召开会议指出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

存量房贷利率下调是降低居民购房成本的重要举措。根据中国指数研究院监测数据显示，2023年7月，全国重点城市首套房平均商贷利率降至3.9%，较2021年高点下调超过150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调45个基点，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是在央行8月1日发声之后，首个明确表态调整存量房贷款利率的城市。

存量个人住房贷款利率的下调方向已经明确。张波分析，存量房贷利率下调可以减轻已购房群体的经济负担，对于其增加生活类消费开支起到一定促进作用。同时也可以减少提前还贷现象出现，有利于银行优质房贷资产的稳定。但是，存量房贷利率下调对房地产增量市场并不会起到直接作用，间接作用也微乎其微。

此次发布会还提出，系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源安全保障能力；延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策；在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

在张波看来，需两侧共同发力，才能推进房地产市场平稳发展。从目前来看，楼市的供给侧症结主要体现在房地产开发行业面临的风险，这一风险并不只是影响到房企自身，对于保交楼、地方债、土地市场都会形成直接或间接影响，是影响房地产市场的重要因素。从目前表态来看，对于房企风险的关注度依然较高，下一步强化对房企“保交楼”落实，强化对优质房企的融资支持，加大对出险房企的全方位诊断将是政策的重点。

此外，除了对房地产交易市场的关注外，政策对于租赁亦有较高关注度。张波指出，租购并举的长效推进机制，通过租赁解决新青年、新市场居住问题的方向没有发生变化。租赁房源的多渠道共建本身也需要更多资金侧的支持，目前这类资金会重点偏向于大型央国企的保障性租赁房源，并结合REITs等多种融资方式来解决资金来源问题。

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