上海二批供地下半场收官：成交238.16亿，绿城贡献过半

（文/解红娟 编辑/马媛媛）先后以15中1、17中1、18中1摇中3宗地块的绿城，成为本场土拍的最大赢家。

8月2日，上海2023年第二批集中供地第二轮土拍落下帷幕，9宗宅地全部出让，共成交238.16亿元。其中，共有5宗地触顶摇号，3宗溢价出让，1宗底价成交。

从竞得房企来看，此次绿城连下三城，成为最大赢家；华润拿下普陀桃浦地块，是自解禁后竞得的第二宗地块；同济也有收获，摇中青浦区西虹桥地块；奉贤新城建设、宝华上海东苑联合体、上海泉山等均有收获。

绿城“三连中”

事实上，自上海实行集中供地政策以来，绿城一直扮演着陪跑的角色，屡次在土地竞拍中与心仪地块擦肩而过。但在此轮供地中，绿城运气爆棚，一连拿下位于闵行梅陇、嘉定南翔和青浦徐泾的3宗摇号地块，斥资约139亿元。

“这3宗地块是上海第二轮集中供地第二批中质地最好的地块，没有之一。”上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，3宗地块都位于成熟区域，区域内各种配套完善，而且品质在逐步抬升，地块体量适中，开发有一定延续性。

从时间上看，绿城最先于8月1日下午竞得的是闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块。

需要指出的是，该地块虽位于闵行，但更靠近徐汇的华泾板块，区域内商场、办公、学校、交通等配套资源应有尽有，因而共吸引了绿城、华发、建发、金隅、中铁建、华润、越秀、中海、绿城、招商、保利、万科等15家房企参与竞拍。

线下竞价阶段，该地块开拍后不到2分钟就触及最高限价转入摇号阶段，最后被绿城以61.756亿元成交价摇中该地块，成交楼面价47853元/平方米，溢价率10.00%。

至此，绿城不仅打破了上海集中供地以来陪跑的困局，同时也开启了“三连中”的新篇章。

在第二轮土拍收官日上午，绿城摇中嘉定区南翔镇JDC2-020单元13-02、16-01地块，再下一城。

值得一提的是，和闵行梅陇地块相比，摇中嘉定南翔地块的难度有所提升。

“嘉定南翔是非常成熟的板块，交通便利，有轨道11号线，自驾有嘉闵线和沪嘉高速。区域商业配套也在逐步提升档次，比如印象城成为嘉定的网红商场，人气相当旺。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，地块最大优势就是紧邻南翔印象城和11号线陈翔路站。

卢文曦进一步表示，从技术指标来看，两幅地块建造住宅下限为1332套，是非常大的开发体量，换而言之，是很好的土储。此外，南翔本身供地就少，造成一定稀缺性，几乎不会有太大销售压力。“这么好的地块开盘热销板上钉钉，等于提前锁定利润，可以说是第二轮土拍中质地最好的一块。”

得益于此，该地块共吸引保利发展、中国铁建，华发、华侨城、安徽高速、绿城、中海、建发、金隅等17家竞买人参与报价，经过19轮报价后，该宗地达到进入摇号阶段，中签率仅5.88%。

而绿城依旧是摇号的幸运儿，以总价48.86亿元摇中该地块，楼板价34100元/平方米，溢价率约10%。

正在业内感叹于其运气爆棚之际，绿城于收官日下午上演帽子戏法，以28.56亿元总价、36850元/平方米楼面价，10%溢价率的代价，将青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块收入囊中。

事实上，该地块的争夺更加激烈，在华发、建发、保利发展、安徽高速、绿城、招商蛇口、金融街、首开、南昌市政、中海、中国铁建、华润、越秀等18家的参拍下，仅用了半分钟就触及最高限价，进入摇号环节，破了土拍新规则以来的记录。

“绿城是这次拿地中的佼佼者，”卢文曦指出，从绿城的举动来看，优质民企还是有很强的竞争力，可以和国央企比拼。也侧面说明上海拿地机会公平，只要多参与，拿地的几率就会增加。

分化加剧

“本次土拍热度分化加剧。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出，本次土拍中徐泾、南翔、梅陇、川沙地理位置及板块新房市场表现较好，4宗地块均超十余家房企参拍，而桃浦、惠南、奉贤新城4宗地块参拍房企均不超过3家，且主要是本地城投参与。

以奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块为例，因仅有一名竞买人，该地块根据其在挂牌期间的报价确定地块成交价格及竞得人，由上海江海数字产业发展有限公司以底价11.78亿元摘得。

即使有多名竞买人报名参拍的地块热度也不高。

具体来看，普陀桃浦科技智慧城地块由上海宝华与上海东苑组成的联合体竞得，成交总价32.88亿元，成交楼板价约为43655元/平方米，溢价率约为4.05%；奉贤区奉贤新城16单元17-03地块由上海奉贤新城建设发展有限公司竞得，成交总价7.63亿元，楼面价21278元/平方米，溢价率1.33%；平方米由上海泉山房地产开发有限公司竞得，成交总价3.53亿元，楼面价19559元/平方米，溢价率0.28%。

陈炬兰表示，本次土拍中桃浦地块仅2家企业参与竞拍，而一批次中同样是桃浦的地块超10余家企业参与，在今年来桃浦新房入市表现不及预期的情况下，房企在核心区域拿地也开始更加谨慎。

在陈炬兰兰来，本次土拍热度进一步降低，4宗热门地块虽吸引超10余家房企参与，但热度分化加剧，受二季度以来上海新房积分触发率明显降低，二手房市场仍处于调整阶段的影响，房企在上海拿地更为谨慎，叠加此批次土地质量有所下降，房企参与度有所下滑。

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