彭波：房地产要有作为，得兼顾远近

【文/观察者网专栏作者 彭波】

2023年以来，中国的经济发展遭遇到一些暂时性的困难，市场观望气氛较为浓厚，社会信心较为不足。国家统计局公布上半年国民经济数据显示，今年上半年，民间投资下降0.2%，房地产开发投资下降7.9%。全国商品房销售面积59515万平方米，下降5.3%；全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%，全国工业生产者出厂价格同比下降3.1%。

中国进出口表现也不尽如人意。以美元计，6月进出口下降10.1%，出口下降12.4%，进口下降6.7%。对美国进出口2.25万亿元，下降8.4％。出口金额已连续下滑3个月，总体上并不乐观。经济困难还在相当程度上影响到了就业，16-24岁劳动力调查失业率达到21.3%。

困难形势面前，一些经济学家呼吁要“全力拼经济”等等。而究其内涵，其主要目标就是要救房市，认为房地产关联几十个甚至上百个行业的发展，房地产价格的走低，导致市场低迷，影响房产的市场销售，就会影响到经济增长、物价稳定和就业问题，进而影响到社会稳定。只有“稳楼市才能稳经济”，要避免出现“房地产衰退”。一些经济学家和行业人士说的更直接，既然要扩大消费，就是要取消阻碍消费的一系列措施，取消房屋限购就是其中之一；”全面取消限购限贷”，可以“激活楼市”……

进一步说，其真实意图实际上就是要求国家允许炒房，放开炒房，认为只有通过炒房，才能利用民众“买涨不买跌”的心理，吸引资本入市，推高楼市，活跃经济，缓解困难，尤其是当前地方政府的财政困难。应该说，当前赞同炒房救经济的人并不少，这样的意见具有一定的影响力。也正因为如此，包藏着重大的危险。

“炒房”置中国经济社会于危险境地

近年来中国政府一再提起“房住不炒”，严防炒房投机。2022年12月15日至16日，中央经济工作会议再次明确“房住不炒”，要求“确保房地产市场平稳发展”。自2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”之后，除2017年外，已经6次成为中央经济工作会议对房地产市场的基本定调。

中国政府为什么要反复强调“房住不炒”？即使现在经济形势如此不好的情况下也坚决不肯放松。究其原因，主要还是因为前些年中国房地产市场的炒作之风过分严重，房价过高，上涨过快，超越了中国经济及社会的可承受能力。

根据世界最大城市数据库平台Numbeo网站的公开数据，在全球房价排行榜上，2022年5月中国香港以27万元/平方米位居第一，北京、深圳和上海中心区分别达到19.3万元/平方米、17.8万元/平方米和17.7万元/平方米，位列第二、三、四名，而广州则居第八。中国各大一线城市的住房价格和收入比例都达到了世界上最高的水平。在北上广深四个城市，房价和工资的比值已经高达40倍以上，其中深圳更是居首。拿北京和东京相比，收入水平仅约三分之一，而房价则超过一倍有余。

受房价上涨过快过高等因素的影响，21世纪以来中国居民部门的债务增长迅速。据国家金融与发展实验室数据显示，居民部门杠杆率（即居民收入与居民负债的比值）由2008年底的17.9%上升至2022年底的61.9%，增长了246%。从存量上看，到2020年底，我国居民的债务余额占可支配收入的比重高达137.9%，远高于同期美国的95%和日本的108.5%；从流量上看，我国居民的债务还本付息占可支配收入的比重已达15%，而同期美国仅有7.8%，日本更是仅为7.6%。数据明显可以看出来，广大居民因为购房负债累累，还本付息压力过重，不敢消费，是导致中国经济下行压力长期过大的主要因素之一。

中国居民部门杠杆率2009-2022  数据来源：中国人民银行、国家统计局；国家资产负债表研究中心

2022年中国人口开始负增长，普遍认为相当大一部分原因是房价过高带来压力所致。2016年中国人口出生数量反弹到1786万，当年“涨价去库存”推出。中国人口出生数随后就开始断崖式暴跌，到2022年下跌到956万，2023年普遍预计不会超过900万。仅仅六七年时间内，中国的人口出生数量腰斩。

衣食住行是人的基本要求，住房是一国人民生活繁衍的基本条件。居住成本超过广大人民群众的可承受能力，人口下降可能是自然而然的结果。人口是国家的根本，皮之不存，毛将焉附？现在有些人鼓吹要“炒房”保经济，但是如果人口负增长趋势不减，即便楼市被激活，经济繁荣很可能只是一个巨大的泡沫。

救市变炒房，就是饮鸩止渴

经济当然要拼，房市也一定要救，而且国家也一直在拼在救。但是如果救市变成炒房，那就是饮鸩止渴，弊远大于利。短期或许有所纾缓，长远来看则必定是釜底抽薪，对中国经济社会长期稳定发展非常危险。

首先，住房价格过高明显对人口的增长构成了巨大的压力。对国家的长远发展而言，人口的下跌比经济下跌更加危险。房地产市场的发展“长期看人口”，如果以加重人口下跌趋势来鼓励炒房，将从根本上抽掉中国房地产市场和经济长期健康发展的根基。

其次，房价畸高，上涨过快，将加剧社会的贫富分化程度。随着房价的过快上涨，有钱的人越来越有钱，坐享社会发展的成果，将加剧社会的投机暴富心态，恶化社会风气。而没有及时购房上车的人，尤其是新成长起来的一批年轻人只能望洋兴叹。既然没有希望，那也只能选择躺平，放弃对未来美好人生的追求。贫富分化愈演愈烈，同样是极不利于社会稳定和长治久安的。

第三，炒房增加了经济崩盘的危险。在市场经济条件下，房地产比重高，对经济影响大，就可能绑架一国经济，极不安全。“十次危机，九次房产。”在中国当前房价明显过高的情况下，如果为了挽救眼前经济发展当中的一时之痛，放任甚至鼓励房价超出社会可承受能力的上涨，必然是先暴涨后暴跌。涨得越快，跌得越快；涨得越猛，跌得越凶。然后随之而来的将是严重的经济危机，甚至是长期的经济萧条，人口加速下降，民族难有翻身之日。这样的前景是国家根本不可能接受的。

第四，炒房也很难从根本上挽救中国经济。2016年中国房地产库存过高，为了挽救经济，推出了“涨价去库存”，短期内看有一点的经济刺激效果，但是维持时间很短。而且，随后几年房地产的库存数量继续猛增，供大于求的危机再来。到2020年，我国居民的自有住房率在达到89.84%，远超69%的世界平均水平。现在这一数据只会更高，过剩住房数量只会更大。更重要的是负面影响严重，比如说直接打崩了人口出生数量，贻祸深远。为了挽救经济，难道还要再来一次“涨价去库存”吗？这明显是不可能的，也是国家社会完全不可能承受的。总之，炒房救经济的积极作用很小，而负面作用很大，成本收益完全不成比例。

春秋时期的管子说，治国之道，“不处不可久，不行不可复。”不要采取只能有效于一时，却损害长远发展的政策。经济学家或许可以不用考虑长远，因为“长远来看我们都死了（凯恩斯语）。”经济学家往往也只需要考虑自己关心领域的情况，因为连带后果不需要他们负责。

2016年推动“涨价去库存”的经济学家们承受过什么后果吗？但是治理国家则必定要考虑长远，“人无远虑，必有近忧。”也必须要考虑整体，“不谋万世者，不足以谋一时。”通过炒房“涨价去库存”就只能偶一为之，不是长治久安的大国治理之道。

炒房风潮是国家好不容易压下来的，绝对不能再让它死灰复燃。对国家而言，宁肯当下压制住房价，哪怕经济出现一时的调整，增长出现短期的下滑也在所不惜，因为损害毕竟比较小，根基还在。在世界经济史上也是正常的周期现象，并不奇怪，大致可以接受。但是如果不坚决控制房价，放任炒房，暴涨的结果只能是随后而来的暴跌，表里皆伤，伤及根本，损失太大。而且会成为世界经济史上的特例，贻笑大方。

“房住不炒”是经济高质量发展的需要

改革开放以来，中国经济经历了多次起落，但是严格来说并没有经历过一次完整的周期，经济危机带来的市场出清作用没有得到过充分发挥，市场主体习惯于经济高速增长之下的“高杠杆、高负债、高周转”，还没有切身感受经济下降带来的压力，没有充分适应经济中速发展之下的新发展模式。在市场经济条件下，一次高质量的经济危机可以有力地出清低效产能，促进优胜劣汰。在经济依靠自身的动力走过下行期之后，必将走向新的辉煌。而如果强行推动新的强烈刺激来打断经济调整，将严重损害中国经济的长远发展。

历史经验告诉我们，面对经济下行，宏观刺激效果或可收效一时，但不可长久，而且负面作用很大。21世纪以来，中国面对经济不景气，有过三次大的经济拉动，一次是2001年的加入世贸；第二次是2008年的“四万亿”，第三次是2016年的“涨价去库存”。总体来看，2001年加入世贸那次的经济拉动效果最好，负作用最小。而后面两次主要依赖于宏观政策的刺激，负作用都很大，而且越来越大，效益则越来越小，争议一直不停。

当前世界经济发展当中最大的问题是经济整体调整不畅，劳动生产率上不去。比如说在美国，自2005年以来，劳动生产率增长一直低迷，平均每年增长1.4%，而二战后的平均水平为2.2%。自1995年以来，所有G7经济体的劳动生产率增长和全要素生产率增长都出现了下降趋势。相对而言，美国的表现还算是比较好的。在2004-2018年期间，美国的劳动生产率增长率以每年1.1%的速度增长，是七国集团中增长最快的经济体。同期加拿大以0.9%的速度紧随其后，然后是意大利，只有0.1%。

美国劳动生产率

《美国增长的起落》一书就指出，劳动生产率上不去，科技无法形成突破，阻碍了经济的增长，而适度的经济危机有助于劳动生产率的上升。《美国增长的起落》认为，在上个世纪经济大萧条爆发之后，美国的劳动生产率的提高其实是在加快的。“1928年后生产率增长奇迹也许是20世纪美国经济史的核心谜题。”Shingo Watanabe（2016）分析，除了在1933年有所下降外，技术水平在1929-1932年都保持了上升的态势。大萧条时期，甚至是二战前一段时间中美国技术进步最快的时期。这也是现在比较普遍的看法。在经济形势不好的时候，过多的宏观政策刺激会损害了技术和劳动生产率的长期成长，破坏了经济增长潜力。一时的困难面前，中国现在最需要的不是财政刺激，而是产业政策、市场优化和人口的高质量增长。

不论是为了应对当前经济增速放缓、人口下降的严峻挑战，还是着眼于中国未来的长远发展和人民福祉的稳定提高，及中华民族的伟大振兴，最终都必须要依靠经济的高质量发展，而不能过多依赖于宏观政策刺激起来的低效繁荣。这样的繁荣不但如烟花一现，不可长久，而且收益一时，遗患长久。

市场购房动力下降对当下经济发展的确存在一定的负面影响，但是为了摆脱对房地产泡沫的依赖，“买涨不买跌”的心理恰恰是国家要打破的。就中国当前的社会承受力而言，房价实际上是涨不动了，即使出台刺激政策也不可能维持太久。而一次宝贵的下跌，或可涅槃重生，推动中国经济走上更加健康的成长轨道。考虑到中国社会资本的投机倾向太强，炒房惯性过于强大，让房价多下跌一段时间，下跌程度更大一点，可以在更大程度上消减社会投机倾向，为国家积极宏观政策和长期经济发展留出更加广阔的空间，未尝不是好事。

7月14日上午，国新办就2023年上半年金融统计数据情况举行发布会。中国人民银行副行长刘国强对中国经济金融形势的一个判断是“总体看是保持平稳运行”，“我国经济长期向好的基本面没有改变，对高质量发展要有坚定信心。当前经济面临的一些挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象。”“要看到积极的一面。金融数据的回升是比较明显的，亮点较多，宏观经济运行也整体呈现回升向好态势。”这些表述说明中国政府对当前的经济形势在总体上持较为积极乐观的态度，近期内出台强烈刺激政策的可能性不大。

房地产市场可以有所作为兼顾远近

当然，在坚持“房住不炒”的同时，房地产市场还是可以有所积极作为的。通过一些技术上的操作，调动社会积极因素，可以更好地促进房地产市场长期健康发展，同时对社会经济发展及人民福祉的提升也可以发挥更大的促进作用。

在坚持“房住不炒”基本原则，保持房价整体稳定的同时，可以采取双向对冲的政策：一边放开局部高端住房的价格和交易管制，这会释放高端住房的市场需求，推动其价格上涨。另一边则相应地加大普通商品住房及福利性住房的供应力度，包括“保交楼”，这其实可以对房地产市场产生一个推动价格下降的压力。

高端住房不但价格上可以放开，限购限贷政策同样可以因城施策，适度放开，以吸引资本，活跃经济，满足部分市场投资需求。同时还可以增加政府的收入，缓解财政困难，更好地惠及民生。与此同时则相应地加大普通商品住房及福利性住房的保障供应力度，一是可以保障房地产经济的正常健康运行，二是保障购买住房人群利益，三是更好地提高人民的生活水平，四是可以对冲高端住房市场放开所带来的房价上涨，维持房价中枢稳定，避免普遍性炒房的死灰复燃。

高端住房的价格放开，与普通住房加大供应力度，两者之间互为因果，相互维系。在维持房价中枢稳定的前提下，高端住房的价格上涨，可以允许普通住房价格下降得更低。而普通住房价格下降得越多，就可以支撑高端住房价格上涨越大。在社会心理层面，普通住房价格下降，可以在一定程度上抑制高端住房价格的暴涨；而高端住房价格的上涨，又可以适度为普通住房价格的下跌托底。在社会长期发展层面，高端住房价格上涨，可以活跃经济。但是因为涉及面小，不至于引起房价上涨的恐慌。而普通住房价格的下降，可以舒缓广大普通人民的生活压力，同样可以活跃经济，减缓人口下降压力，在长远的角度保证房地产市场健康稳定可持续发展。

在经济界当前普遍关心的地方债务方面，也可以因地制宜、区别对待，有选择性地由中央出面予以置换和调整。但这并不是如有些经济学家所希望的那样，通过债务置换，为地方政府解困，便于地方政府更好地支持地方楼市价格。而是为了优化调整中央和地方政府之间的财政关系，改善地方政府的财政债务结构，建立长期可持续发展体制，促进经济长期可持续发展和共同富裕。当然，为地方政府在债务上纾困的做法，在客观上肯定会加强地方政府支持地方楼市的能力。这有其合理性和必要性，同时也存在一定的风险。为了防止地方政府在财政有所纾困之后，跟房地产商共谋炒房，中央有关部门要及时出台政策，对此早做预防。

房地产可以“托而不举，慢慢放下”

就当前中国经济总体形势，“房住不炒”应该成为宏观政策的底线。如果宏观政策在激活中国经济的同时，房价在整体上保持稳定，炒房之风没有死灰复燃，那么就证明经济在总体上是比较健康的。如果宏观政策诱发了炒房风气再起，就是非常危险的。在经济困难面前，中国对房地产市场的“托而不举，慢慢放下”可能是一个好的选择。也就是整体上尽可能保持稳定，并慢慢下降到一个普通大众可以接受的地步。如果实在不行，托不住的话，那么一次高质量的经济危机和金融危机，促进市场出清，打破暴露的投机心态，总比因为炒房带来的长期萧条、人口雪崩要好得多。

过去，在中国经济高速增长阶段，部分房地产企业习惯的“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式在未来将是难以为继的，房地产市场供给正经历阶段性调整，过分投机的房地产企业将逐步被市场淘汰，稳健经营的企业将慢慢成为主流。地方政府也要逐渐适应经济的高质量中速增长，房地产的发展仍将成为地方经济财政的重要支撑，但是依靠炒房带来的暴利时代同样不可持续。

经济较长时期的下行会改变各方面人群的思想观念，行为模式也将随之而变。随着经济调整的逐步到位，市场供给及价格水平也会逐步趋于稳定。从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳高质量发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的，同时也是更好地适应中国长期发展需要，有利于国家长治久安和经济社会总体上的高质量发展。

在国务院新闻办公室2023年7月17日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖回应称，下阶段，将继续坚持“房住不炒”政策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，保障民生需要。这样的做法才是真正符合中国当前经济发展基本形势和需要的长久可持续发展之道，不图收功于一时，但求安定于长远。

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