“要么底价，要么摇号”，上海二批次首轮土拍两级分化

（文/解红娟 编辑/马媛媛）历时三天的上海2023年第二批集中供地首轮土拍落下帷幕。

据悉，上海此次共有25宗宅地拟分两批次出让，其中15宗宅地安排于7月11日-7月13日期间出让，总出让面积86.7万平方米，总建筑规模193.6万平方米，总起价389.6亿元。

最后，15宗宅地全部完成出让，其中，10宗封顶摇号、5宗底价收官，总成交面积84.16万平方，总成交规划建面187.34万平方米，揽金约405.5亿元，平均溢价率7.82%。

从土拍结果看，大家钱江维科联合体以24.78亿元拿下2宗摇号地块，是本轮的最大赢家；招商蛇口、保利置业、大华、中国铁建、中建八局、建发联发联合体、金茂也分别拿下1宗摇号地块。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，这次土拍结果符合预期，毕竟上海的土地留给房企很好的利润空间，而且多数项目不用担心去化问题，一些优质地块可以提前锁定利润，兑现只是时间问题。

两级分化

“要么底价，要么摇号。”卢文曦指出，上海土地市场出现两级分化，5宗地块底价获得，其余均是最高价。

土拍首日，松江新桥宅地、宝山吴淞地块、青浦重固地块、临港两宗地块、自贸区临港新片区C04-01地块因为均只有1家房企报名，全部底价成交，竞得人分别为上海恒都置业、上实发展、保利发展、荣盛控股、临港集团。

可对比的是，本轮土拍中，以闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块、嘉定区嘉定新城G09-2地块、宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块三宗地块最为火爆，均成功吸引到18家竞买人参与竞拍。

其中，闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块于第二日出让，共吸引了华发、华润、华润、招商蛇口、保利发展、越秀、中海、中国铁建、绿城等房企报名，最后，在31轮报价达到上限价格进入现场摇号环节，中国铁建以61.475亿元摇中，成交楼面价40920元/平方米，溢价率10%。

随后出让的嘉定区嘉定新城G09-2地块，在21轮报价就达到上限价格，同样转入摇号环节，最后由杭州市城建开发集团有限公司&浙江钱江房地产集团有限公司&宁波维科置业有限公司（大家、浙江钱江、宁波维科联合体）摇中该地块，成交价17.08亿元，溢价率10%。

值得一提的是，大家、浙江钱江、宁波维科联合体还成功摇中了浦东新区曹路基地12-01地块，该地块虽没有上述3宗地块火热，但也吸引了华发越秀联合体，联发建发联合体、象屿、招商、保利发展等8家竞买人参拍。

最后，大家、浙江钱江、宁波维科联合体成功竞得，成交价7.7亿元，成交楼面价28348元/平方米，溢价率10%。

卢文曦指出，大家、钱江在上海已经有开发项目，这次拿地是不错的土储补充。另外，从地块质地来看，曹路和嘉定新城都要比此前拿下的浦东新区惠南地块更好。以嘉定新城地块举例，该地块除了本地客外更多的是依靠轨道交通导入大量外部需求，且从今年楼盘销售来看，成绩很不错。因此，对房企而言基本可以提前锁定利润，兑现只是时间问题。

宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块则安排在首轮土拍最后一日进行出让，出让面积134434.9平方米，建筑面积86087.3平方米，起价28.4亿，起始楼面价33000元/平方米。

相较于上述2宗地块，宝山区大场镇地块竞拍速度更快，在19轮竞价时就达到上限价格进入现场摇号，最后，金茂运气更甚一筹，以上限价格31.25亿元摇中该地块，成交楼面价36300元/平方米，溢价率10%。

卢文曦预测，8月开展的第二批集中供地第二轮成交结果将与此次类似，“好地块直接摇号，不太可能有中间地带的溢价率。”

“摇号新规”后首场土拍

值得一提的是，这是上海“摇号新规”发布后的首场土拍。

据悉，自2020年首批集中供地起，上海土拍市场一直采用“一次书面报价”的出让方式，即在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。、

规定竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；举牌竞价达到中止价时，转为一次书面报价，由最接近一次书面报价平均价的房企竞得。

值得一提的是，除统计竞拍房企给出的一次书面报价外，系统也将给出一个随机值用于平均，一方面，该随机值可以避免房企私下合作；但另一方面，房企需要现场调整报价，以求最接近平均值。

而上海此轮供地中不再采用“一次书面报价”，而是在竞价达到最高限价后直接进入摇号阶段。

“由于此次拿地规则做了调整，和此前拼技巧稍微有些不一样，完全拼运气，所以参与的人更多。”卢文曦提到，由于摇中纯属运气，还有房企比拼场外功夫，比如寄希望于“红衣服、香蕉、橙子等”得到好运加持。