多地二手房挂牌量激增，楼市何处去？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）近期，多地二手房市场从“横盘”“阴跌”状态，转而变成“量价齐跌”；同时挂牌量飙升，让敏感的楼市更显脆弱。

值得关注的是，此类状况正在由三四线城市向北京、上海等一线城市与强二线城市蔓延。

作为维系楼市大循环平稳运行的最后一环，二手房市场变动也令整个新房市场与土地市场捏了把汗。

二手房“量价齐跌”

自2023年以来，全国二手房挂牌量持续走高，且这一状况正在向一线城市与强二线城市蔓延。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年6月重点10城挂牌量同比呈现不同幅度的上涨。其中，苏州同比涨幅超140%，遥居首位，杭州和深圳位列第二、三，同比涨幅均在100%以上，较去年同期实现了翻倍增长。

上海易居房地产研究院对全国13个重点城市二手住宅挂牌量的情况进行统计，也得出同样结论。

今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%，说明今年上半年多城的二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增的问题。

从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22万、20万和18万套。同时，对比年初挂牌规模，今年6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为82%、72%和40%。

行业普遍认为，二手房挂牌量飙升主要受到交易量下行影响，供大于求的矛盾持续凸显，导致二手房“越卖越多”。同时，“量价齐跌”进一步加剧市场恐慌情绪，引发部分城市出现二手房抛售潮。

以北京为例，根据中原地产研究院统计数据，从4月份开始北京二手房住宅网签交易量持续下行，至6月份仅为11607套，环比下降10.6%，成交数据已经跌至2023年3月的一半。

随着二手房成交量明显放缓，为了加速卖出手房源，业主降价出售成主流。

国家统计局数据显示，5月北京二手住宅价格指数由涨转跌，环比下滑0.6％；6月北京二手住宅平均价格为76275元/平方米，环比下滑0.09%。

截至6月末，北京二手房挂牌量已近20万套，逼近城市历年挂牌数据记录。

在这方面感受最为直接的便是房产中介，伴随着上半年二手房市场“量价齐跌”，全国范围内中介门店数量也在肉眼可见地减少，“卖不动”“议价空间增加”成为行业共识。

不过，在贝壳研究院看来，二手房新增挂牌量增加背后的另一大关键原因是换房需求的增加，只是因为二手房交易不畅，导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现，而并不全是外界所渲染的“资金在逃离楼市”。

新房市场再次下滑

而在行业看来，二手房早已不是一个孤立的市场，其与新房市场、土拍市场以及机械工程、建筑建材、装修设计等众多行业都影响深远。盘活二手房市场，提高房子的流通性，对于激活楼市活力意义重大。

最为直观的表现就是，北京、上海、深圳、杭州等地热点区域新房市场之所以仍能保持超高认筹率，甚至衍生出假结婚、茶水费等一系列违法行为，用以争夺摇号资格的现象，很大程度上也在于该区域一二手房价倒挂，对于部分中心区域豪宅楼盘，可能一套房子差价超过2000万元。

但如今随着二手房市场从“横盘”到“阴跌”，再到“量价齐跌”“挂牌量飙升”状态，原本由一二手房价倒挂引发的“抢到就是赚到”也变成了伪命题。

日前上海著名豪宅项目翠湖天地一套豪宅降价1189万元引发围观，就是最好的证明。

该房东1月前以低于市场挂牌价约500万元的价格（2480万元）竞拍获取该房源，想要以3188万元挂牌出售。但事与愿违，不到一月时间内连续十多次降价，至7月2日挂牌价已降至1999万元。

换句话说，尽管目前一线城市绝大多数二手房挂牌价变化不大，但成交量急剧下降，过去用来赚钱或对抗通胀的二手房变现能力严重不足，进而导致新房销量在去年原本基数较低的背景下再次下滑。

日前克而瑞发布的新房销售数据显示，2023年上半年百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%，然而6月单月销售数据却下滑严重。

2023年6月，重点30城新房供应量环比上升34%，成交量环比却出现9%的下挫态势，同比下降幅度更是达到25%，再度刷新历史最低水平。

要知道，自2021年下半年房地产危机爆发以来，加之疫情影响，去年全年各地新房销售额几乎已经降至历史冰点。

易居企业集团CEO丁祖昱预测称，若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。

土地市场不及预期

此外，新房市场遇冷，还直接降低了优质房企对于拿地投资方面的积极性。

中银证券统计数据显示，2023年上半年全国（300城）成交2.56万宗土地，合计成交建面13.0亿平方米，同比下降15%；成交总价1.48万亿元，同比下降21%。

报告同时指出，这一结果还是在各地有意识提高优质地块占比、通过延长土地款缴纳时间等方式让利开发商且城投、轨交、建筑系等地方性国企兜底等前提下所得。

从区域来看，上半年长三角、大湾区城市群楼面均价同比分别提升33%、31%，杭州、上海、深圳等城市均拿出了不少主城区“压箱底”的核心地块；而成交总价近长三角一地为正增长（17%）。

值得一提的是，在6月末的第二批集中土地出让中，不少热点城市受到新房市场影响，如深圳超总地块未触顶、无锡8宗宅地仅1宗溢价，土拍结果远不及市场预期。

因此，中银证券研究认为，未来2-3年地方财政收入可能会持续受到土地成交大幅下降带来的压力。

“需进一步促进人口流动”

而不可否认，“土地财政”受挫又是目前阻碍各地经济发展的最大症结之一。

“一段时间以来，由于房地产市场本身存在的一些不规范乱象，使得大家对房地产的整体评价不高，甚至带有一些情绪，但房地产对整个国民经济影响非常大。”中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授在今年2月接受观察者网采访时直言，简单来说，如果房地产好了，整个经济运行也会比较平稳；反之，整个经济的增长运行也会受到较大的压力。

目前，一方面绝大多数地方政府财政对土地财政的依赖度仍在提升，另一方面绝大多数地方政府因为房地产市场的严重不景气，而导致土地财政收入剧烈减少。

连平认为，未来随着城镇化进一步发展，意味着更多的产业、资金、劳动力和技术人才会流动到经济发达地区。那么，发达地区对住房、生产用地、商业用地、建设用地的需求越来越大，当地政府可以卖出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比较困难，因为那里没有产业和人口流入，住房需求可能会出现收缩，土地卖不出去，政府收入就会减少。这样一来，就会出现“富者越富，穷者越穷”的状况，这在未来五到十年会更加明显。

因此，要逐步摆脱土地财政带来的负面影响，连平建议，需要进一步通过各种政策放松劳动力的自由流动。“发达国家已基本做到完全自由地流动，国内目前正在逐步取消限制，推动更多的人口自由流动，从而使中国的劳动力市场真正成为全国统一的市场。”

但也要注意的是，人口自由流动后，劳动力更多的是流向经济比较发达的地区和城市。但有些城市规模已经很大了，例如北京、上海的人口都已经超过了2000万，因此要从结构上适当控制超大型城市的人口聚集。

此外，对于楼市，连平认为，现在的政策已经做了大量调整，很多政策都在逐步落地。下一步市场可能要解决的问题，一方面是金融要进一步宽松，进一步有针对性地支持房地产市场、房企和房地产行业；另一方面，要想房地产市场真正出现好转，销售要能跟上去。

但他认为，“保交楼”政策中存在一个结构性问题，即融资放松为房企提供的信贷额度总量不算少，但获得融资机会的基本都是盈利状况非常好的头部房企，非头部房企或中小型房企获得的融资机会非常少。

因此评价该政策为“锦上添花有余，雪中送炭不足”。这是当前整个金融体系存在的基本问题，全球的商业银行都有这样的特点，锦上添花的活儿很愿意干，需要雪中送炭的时候就缩回去了。