上海豪宅翠湖天地“笋盘”降价千万？真相是......

（文/张志峰 编辑/马媛媛）上海云锦东方“打新”事件刚过不足2个月，炒房客们便坐不住了，另一起知名豪宅翠湖天地二手房又突发大降价，引发全行业围观。

7月2日，暑意正浓的上海，众多房产中介与炒房客因一则二手豪宅降价消息而疯狂，数百人顶着炎炎烈日排队看房。由于看房者太多，小区不得不限流，让大家在小区门口的马路边旁排队等待。

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引发众人聚集原因是一套“笋盘”信息：上海顶级豪宅翠湖天地御苑（二期）一套140平方米房源，一夜间降价559万元至1999万元急售，单价只要14.28万元/平方米，支持24小时全天看房，先到先得。

要知道，目前该小区同户型房源的挂牌价普遍在3500万元上下，单价约25万元/平方米，这套房源在上个月的首次挂牌价也高达3188万元，历经数次大降价相当于打了不到6折。

但豪宅降价、房东急售背后，降价超千万却只是房东吸引接盘人的手段，最终依旧要“价高者得”。

当房东把这上百组有钱又想捡漏的“购房者”聚集在一起之后，翠湖天地就再次恢复到了其作为上海顶级豪宅的“高冷”模样。

也正因此，不少围观者称之为“钓鱼卖房”。

房源“进货价”2480万

7月3日，当观察者网再次来到该小区门口时，排队的购房者和中介早已不在，取而代之的是少量蹲守在此的外卖员、装修工人，以及门口保安生人勿近的姿态——不允许路人停留拍照，若不愿灰溜溜离去便只能忍受其脏话连篇、恶语相向。

另一方面，当有实力参与后续竞价的接盘人被筛选出来后，所有单纯想要捡漏的中介和炒房者都意识到自己被耍了，自然也失去了兴趣。

据观察者网了解，该房源位于翠湖天地二期御苑17号楼201室，原始户型是两房，后被改成3房1厅2卫，南北通透，保留了开发商原始装修，稍显陈旧；尽管低楼层本身下浮空间较大，但市价仍然应该在3000万元上下，这也是该房源最吸引人的地方。

出人意料的是，现任房东看中的也是这一点。

上海市浦东新区人民法院6月8日出具的网络竞价成功确认书显示，该套房源原为法拍房，由现任房东当日通过网络拍卖竞得，成交价2480万元。加上相关费用（包含拍卖费用、契税、个人所得税、增值税等根据购买房屋的具体情况约占总购房款5%-10%不等）大约总支出2600-2700万元。

而竞得次日，6月9日一早，该房源就被房东以3188万元挂牌。

也就是说，现任房东拍下该套房源本就是认为法拍房价格较低，想要“快进快出”赚上一笔。

反客为主，2500万仍不愿出手？

更加出人意料的是，据房产中介调取信息，房东拍下的这套房源，至今尚未结清尾款，房产证也还没能办理。

有知情人士向观察者网表示，房东之所以急于出手，是因为其拍卖房源的资金并非自有，而是通过类似过桥贷款的方式取得，限期内必须归还。只是没想到如今二手豪宅市场“有市无价”，以其理想价位难以快速变现，最终才不得不“亏本甩卖”。

根据房产中介提供的挂牌信息，该房源挂牌当天下午就降价189万元，为2999万元；6月17日再降149万元至2850万元；6月20日再降60万，6月21日降63万，6月23日降101万；7月1日降68万元；至此时，该房源挂牌价已降至2558万元，略低于其竞拍获得房源的成本价，但仍未找到合适买家。

无奈之下，房东终于祭出“绝招”：一次性直降559万元，挂牌价仅1999万元，24小时无限次看房。

也就是说，短短不到一个月时间内，该套房源从正常的市场挂牌价累计降价1189万元，此举终于挑动了全上海中介和炒房者的神经。

然而，当所有“潜在客户”都聚集起来之后，房东一句“价高者得”便反客为主，让众多捡漏者变成了“竞拍者”，所谓的“1999万”也在此起彼伏的竞价声中变成了“噱头”。

有媒体报道称，截至7月2日中午，已经有人将价格推高到了2500万元，但房东依旧不愿出手。

有网友猜测，最开始房东的心态只是尽快保本甚至亏本出手，用以填平债务亏空，现在水涨船高之后，想的恐怕是能赚一点尽量赚一点了，直到最后一刻实在没人加价了才愿意收手，反正怎么样都不亏。

此外，有房产中介告诉观察者网称，此前出价2300万-2500万元的，大都是支付方式房东不满意。由于急用钱，房东仅考虑全款现金用户，但真实心理价位应该在2500万元以下。

不过，也有房产中介表示，为了筛选真实的意向购房者，房东要求每组看房者缴纳100万元意向金。也就是说，光手中的意向金，房东就已经有数千万元，足够抹平自身债务，慢慢跟意向者谈房价了。

上半年二期均价近24万/平

公开资料显示，翠湖天地项目开发商为港资代表房企瑞安房地产，物业也为瑞安旗下自有物业公司。除开发翠湖天地之外，企业还参与上海新天地、瑞虹新城等多个标杆项目的旧城改造，为豪宅开发商代表。

翠湖天地目前已经开发了五期，第六期即将入市。从地理位置、配套、产品打造标准来看，其都是上海当之无愧的豪宅。最早一期雅苑开售于2002年，单价约8万-10万元；二期御苑2006年开盘时已上涨至9万-16万元。

前年，翠湖天地五集收官房源入市，106套、套均总价3000万起的豪宅共吸引445人认购，入围分也是高的令人咋舌：102.24分。加之期间包括姚明、梁朝伟、钟汉良、陈思诚、鲍蕾、苏有朋、林心如、董卿、王琳（雪姨）、王思聪、姚明、郭晶晶等数十位明星大咖入驻，在瑞安有意无意的推波助澜之下，名头在近十余年来几乎无人能及。

而在众多明星光环和“打新潮”加持下，近年来翠湖天地二手房价格也节节攀升。机构统计结果显示，今年上半年翠湖天地一期二手房共成交9套，平均单价约为20.7万元/平方米；二期成交7套，平均单价约23.92万元/平方米；而单价最高的四期房源仅出售4套，平均单价高达32.65万元/平方米。