楼市回暖受阻，5月70城二手房价格转跌

（文/张志峰 编辑/马媛媛）6月15日，国家统计局发布2023年5月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比转为下跌。

分城市来看，一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。

国家统计局新闻发言人付凌晖介绍称，今年2、3月份，随着经济运行恢复常态化运行，前期受到压抑的住房需求较快释放，房地产市场出现一定反弹。随着经济运行逐步恢复到正常轨道，房地产市场也逐步进入常态化恢复运行态势。

其进一步表示，从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。尽管房地产市场仍在恢复，但房地产目前还面临不少困难。从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

新房库存压力大增，二手房价转跌

从新建商品住宅看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

从二手住宅看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

5月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。

同比来看，一线城市商品住宅销售价格仍保持增长态势，但涨幅明显回落。

数据显示，5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.7%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.3和0.5个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.6%和3.3%，降幅比上月均收窄0.3个百分点。

70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有26个，比上月增加4个；二手住宅同比上涨城市有9个，个数与上月相同。

此外，从商品房销售与待售数据来看，1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%；商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。

截至5月末，商品房待售面积64120万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.9%，新房库存压力进一步加大。

预计新一轮购房刺激政策将加快出台

易居研究院研究总监严跃进向观察者网分析称，5月份楼市最大的特征在于，新房房价指数环比涨幅连续两个月收窄，这说明没有延续一季度回暖的态势，回暖遇阻。

“当前的降温具有普遍性，一些一线城市新房市场表现也不好，部分城市甚至也出现了零首付、低首付或负首付等新现象，说明购房支付能力非常弱。”严跃进指出，目前各地新房销售的蓄客比较困难，房企销售面临非常大的压力，这种压力自然会带动房价走势疲软。另外一些城市也出现了较大幅度的降价，也引起了市场的关注，即“地方政府是否可以干预房企降价”。

鉴于此，严跃进预计，一些既有宽松政策还要持续，同时新一轮购房刺激政策将加快出台，尤其是会结合稳经济的大框架而进行。

58安居客研究院研究总监陆骑麟则认为，“量价齐稳”的楼市才是健康的市场，需要在房住不炒的背景下，从供给端和需求端同时发力。今年楼市的复苏总体依然会呈现波折性，上涨及下降趋势交错呈现，短期内楼市依旧有“二次探底”的可能性，短期还需要从供应端和需求端两端进行同步支持。

在陆骑麟看来，当前的购房需求已从刚需向改善型需求转变，核心城市需求超六成的需求为置换，“先卖后买”购房流程中带押过户还需全面推广，并且“认贷不认房”的政策也是重点城市需要全面推进。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也预测称，针对内需疲弱的情况，近期央行降低1年期MLF，预计5年期LPR有望下降，对后市形成一定支撑，但最关键的还是需求端对新市民、年轻人的就业、收入能积极纾困，供给端对开发商的风险能及时控制，从而支撑地产量价的稳定。