扭亏之后，恒大物业正在商讨134亿讨债方案

（文/张志峰 编辑/马媛媛）6月5日深夜，受集团流动性危机拖累，恒大物业推迟了2年的财报姗姗而来，一次性披露2021年、2022上半年和2022年三份财报。

果不其然，2021年由于关联方中国恒大经营性应收账款24.4亿元全额计提减值准备，导致作为全国头部物企的恒大物业当年由盈转亏，股东应占净亏损3.16亿元。

好在2022年开始，恒大物业主动切断与中国恒大的关联交易，顺利扭亏，股东应占净利润达14.23亿元。

值得注意的是，关于此前企业为中国恒大担保导致的134亿元巨额损失，恒大物业表示，正与中国恒大商讨资金偿还方案，预计案件不会对未来经营现金流量产生进一步重大影响。

关联方应收款全额计提减值

从经营层面来看，恒大物业两年来营收与规模数据仍表现得可圈可点。

2021年企业新增来自第三方开发商的物业管理面积1.28亿平方米，而这一数据在当年初仅0.1亿平方米，其他约3.25亿平方米在管面积均来自恒大地产关联公司。

凭此，恒大物业当年营业收入约131.94亿元，毛利润约36.64亿元。其中，物业管理服务收入约91亿元，同比增长44%，占总收入的69%。

但可惜的是，从2021年9月开始，由于中国恒大集团流动性困难，恒大物业预计从中国恒大集团获得的经济利益具有高度不确定性。

因此，企业将有关恒大集团的经营性应收尚未收回部分，按全额计提减值准备，总金额高达24.4亿元。

同时企业商誉受此拖累，当年共计减值5.94亿元。

最终导致企业当年有盈转亏，净亏损3.89亿元，归属于上市公司股东的净亏损为3.16亿元。

索性到了2022年，恒大物业主动切断与地产集团的大部分业务往来，来自关联方的收入迅速下降为1.4亿元，仅占总收入约1.2%。

尽管依旧难逃营收与毛利润下滑厄运，但也足以让企业扭亏为盈。

数据显示，企业当年营收同比下降10%至118.09亿元，毛利润下滑至27.19亿元，净利润14.78亿元，公司拥有人应占利润14.23亿元。

截至2022年12月31日，恒大物业总合约面积约8.19亿平方米，在管面积约5亿平方米，仍稳居行业头部。

而对于关联方欠款，恒大物业在两份年报中均表明态度，将根据相关法律及适用协议尽力采取合理的措施向相关方追收各类应收款项，包括但不限于已经拨备减值的应收款项，及因不满足收入确认条件而暂未计入收入的应收款项。

同时，正与中国恒大就本集团134亿元被占用资金商讨偿还方案，积极维护股东利益。

剪不断，理还乱

在描述与控股股东的关系时，恒大物业表示，自2021年控股股东中国恒大发生流动性危机以来，本集团业务受到了一定影响，尤其是非业主增值服务方面。

于房产交付给业主后，物业公司将按照与业主签订的前期物业服务合同提供物业服务，并向业主收取物业服务费用及其他增值服务费用，与项目开发商不存在任何关联，物业公司完全处于市场化的竞争环境。

尽管恒大物业想要竭力撇清其与地产集团的关系，但仍尚未完全摆脱危机。

表现最为直观的便是来自恒大开发项目的物业服务。

恒大物业指出，由于物业服务客户包括全体业主并涉及小区的各个方面，其作为一个整体具有整体性及不可分割性，将中国恒大集团从向该等闲置物业提供物业管理服务中撇除并不可行。且该服务不会产生额外的成本，因此，恒大物业继续向中国恒大集团提供物业管理服务。

此外，两份年报的独立核数师也在报告中指出，净流动负债和净负债加上综合财务报表所载的其他事项，表明存在可能影响恒大物业持续经营能力的重大不确定性。

恒大物业正在实施各种措施来改善其流动性。在所有这些措施能成功实施的基础上，恒大物业董事认为公司将有足够的营运资金来偿还到期的财务债务，因此，综合财务报表已按持续经营基准编制。

流动资金与财务资源方面，恒大物业2022年末的银行存款和现金总额约16.56亿元，较2021年增加4.89亿元。

其中，受限制银行存款约8800万元，主要为恒大保险经纪有限公司的受限制股本、根据当地政府部门要求提供物业管理服务的保证金及部分子公司诉讼保全资金。

值得一提的是，恒大物业发布2021年报和2022年报，只是其恢复股票交易的条件之一，后续复牌之路仍然面临阻力。

根据指引，恒大物业复牌接下来最重要的一步便是，对恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施。