日赚六位数背后，“打新”豪宅盘隐患难忽视

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“结婚吗？日赚六位数的那种。”

为了提高新房的入围概率，不少中介在云锦东方认筹现场速配“一日夫妻”。只要30万，就可以安排配合结婚的对象，没有中间商赚差价。如果要求上海户口、社保满分，配合贷款，费用则要高很多。

事实上，所谓“一日夫妻”并非只是当日有效，有中介告诉观察者网，“如果云锦东方没摇中可以合作摇下一个楼盘，但结婚状态最多维持两年时间，费用需要五六十万。”

除结婚黄牛外，云锦东方现场还有代持黄牛、资金黄牛、资格黄牛，只有你想不到，没有黄牛做不到。

最低可挣1802.4万元

上演这出魔幻大戏的项目叫做云锦东方。

公开资料显示，云锦东方位于上海徐汇滨江，拥有一线江景资源，紧邻西岸数字谷，周边配套齐全，被认为是徐汇滨江第一梯队豪宅楼盘，与汤臣一品、古北壹号、翠湖天地等顶豪楼盘齐名。

“市区、滨江、豪宅、大平层……构成了云锦东方的基本面。普通房子想满足上述一个指标都很难，但云锦东方全做到了。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，一般来说，地段是购房者首要的考虑因素，其次便是配套和面积，而像云锦东方这样兼具稀缺性地段和大户型属性的项目并不多见，因而引起市场热捧也并不意外。

卢文曦进一步表示，从市场需求的来看，越是市中心购房者越想购买大户型，“为什么？因为市中心购房者多为改善用户，改善肯定挑好的，地段不好、面积不大，怎么能凸显项目的好。”

“当然，云锦东方只是个案中的个案。”卢文曦强调，目前上海仅浦东前滩、徐汇滨江、北外滩等核心区域存在“抢房”事件，最根本的逻辑是，上述地区的项目产品本身就是天花板，且存在明显倒挂。

据链家官网数据显示，云锦东方在过去一年内有两笔成交记录，分别是于2023年3月成交的面积410平方米的低楼层住宅，总成交价9900万元，成交单价241464元/平方米；于2022年9月成交的面积409.11平方米的中楼层住宅，总成交价1.08亿元，成交单价263988元/平方米。

（图片来源：链家）

也就是说，在当下的市场环境下，云锦东方二手房依然可以卖到25万元/平方米上下的价格。

这和入市的新房均价形成鲜明的对比。数据显示，云锦东方本次整盘的认购均价为16.49万元/平方米，其中洋房均价约13.2万/平方米，别墅均价约17.82万/平方米。即使以低楼层成交的24万元/平方米计算，“打新”云锦东方一平即可挣7.51万元，而此次加推的房源面积最小的是240平方米的洋房。

账很容易算，“打新”云锦东方最低本金为3957.6万元，在不考虑其他费用的前提下，购入一套房最低可挣1802.4万元。

“这不比银行整存整取划算的多。”谈及购房者为何愿意花费这么大的力气，有业内人士向观察者网解释，目前包括建设银行、交通银行、招商银行、农业银行在内的多家银行整存整取五年利率为2.75%，若存款3957.6万元，存款期限为5年，产生的利息为39576000*2.75%*5=544.17万元，仅为“打新”所挣的三分之一。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，新房中豪宅被抢，其实核心原因还是一二手房倒挂，并且总价能达到1000-2000万价差，无疑就会吸引更多投机者关注，在利益驱动下很多人就开始，钻各种空子，假结婚、代持等方式层出不穷。

当然除了豪宅，普通刚需、改善类的新盘，这几年“打新”热潮也在持续，包括大虹桥、前滩等热门地块受关注度较高。但和豪宅不同，刚需类产品的“打新”绝大多数是以自住为主的，而豪宅打新的投机比例高。

回到本质来看，房地产调控层面，针对房价的调控出现了“一刀切”的模式，无论新房是什么类型产品，总体控制房价稳定就是第一要务，无论这种调控本身会不会反而催生投机性需求的出现。房住不炒背景下合理的方式，应该是“保障的归保障、市场的归市场”，对于中低价位的适合新青年、新市民的房子需要更多通过“共有产权房”的方式来推动和保障，而高端房的房价更应该用市场之手进行调节，回归市场价格，这样才能有效防止投机行为，而非一味堵漏洞。

倒挂催生“打新”产业链

有利可图的地方，自然少不了逐利之人。

云锦东方于5月12日开启认筹后不久，有关“征婚”的海报就被中介发布了出来，要求“必须是上海户籍且征信良好；五年内不能有上海房产购买记录；年龄在40-55岁，男女不限，退休不行；社保从2003年1月至今没断过；名下在上海没有房产2011年之前与父母共同拥有的房产不算。”

而之所以出现上述要求，均与上海购房积分政策有关。简单来说，上海购房积分分为基础分和年限分两部分，其中，上海户口、已婚、无房，且5年内没有购房记录的人可以获得60分的基础分；年限分则与社保缴纳时间有关，缴纳时间越长积分越高。

看得出来，为了能成功夺得此次投资机会，每个人都在试图补齐“短板”。

数据显示，截至认购结束，云锦东方中认购组数950+，房源数105套，认筹率高达905%，无悬念触发积分。同时，云锦东方凭借905%的认购率，成为上海今年以来最火爆的新房项目，没有之一。

值得注意的是，由于触发积分，云锦东方已经确认触发了“五年限售”规定。即上述房源均将在网签之日起，进入长达五年的限售期。

五年后的上海楼市如何，谁说得清？

但大部分人还是对此抱有信心，参考数据是历年来云锦东方的入市价格。2021年，云锦东方三期首开，新房均价约15万元/平方米；2023年6月，云锦东方三期2批次入市均价16.49万元/平方米，涨幅约9.93%。

可并没有人能确保这笔生意稳赚不赔，正如投资客无法确认封闭期内的基金只红不绿。

只有假夫妻，没有假结婚

和投资风险相比，云锦东方“一日夫妻”速配的风险更高。

“拉动结婚率，有希望带动生育率。”谈及云锦东方“一日夫妻”速配事件，有业内人士调侃道，“要是我结了就不离了，这么大的房子，身价肯定水涨船高。”

此话虽然荒唐，但并非全无道理。就像云锦东方无法拒绝“速配夫妻”认筹、警方无法阻拦“速配夫妻”摇号、公证处无法否认“速配夫妻”摇中的合法性一样，无论是不是假结婚，夫妻身份都是真的。

“在法律上根本没有所谓的‘假结婚’，一旦登记结婚即是真正的夫妻关系。”北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师表示，在夫妻关系中，作为配偶是享有很多特定权利的，这些权利的行使可能就是购房者不曾考虑和预料到的。

在鞠秦仪律师看来，“代持”和“假结婚”一样，房屋如果登记在代持人名下，那么代持人完全可以在不知会真实购房者的情况下自行将房屋处理、抵押、变卖掉，而真实购房者只能根据所谓的代持协议去追责。

鞠秦仪律师进一步表示，在合法满足条件的情况下，无论多么“疯狂”的申购房屋都无可厚非，但如果购房者为了攫取利益，在本身不满足申购条件的情况下，通过所谓的中介强行凑“条件”，则往往会带来很多法律风险。

现实情况中，“黄牛”只会侃侃而谈，强调其掌握的帮助真实购房者凑足申购条件的“捷径”和“方法”，却不会告知甚至其本身也不了解背后潜藏的巨大风险，而这些风险都是要真实购房者去承担的。所以，还是要依法合规的达到申购条件再进行申购。