合景泰富：寻求境外债务的全面解决方案 确保交付及业务运营稳定

5月14日，合景泰富发布公告表示，集团2024年1月票据本金金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期到期及应付。截至公告日，合景泰富尚未支付该部分本金1.19亿美元，构成违约事件。

其表示，鉴于目前的挑战，应为其所有持份者的利益实时探寻目前境外债务状况的全面解决方案，以确保集团可持续经营。

公告显示，合景泰富现正与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本架构、流动资金及探寻所有可行的解决方案，籍以缓解当前的流动资金问题，并尽快为所有持份者达成最佳的解决方案。

据悉，合景这次已委聘盛德律师事务所作为其法律顾问以提供支持，为制定当前境外债务状况的全面解决方案作准备。

合景一直主动偿债，重组境外债为民企常态

记者了解到，此前合景泰富一直坚持还债，做积极的债务管理，无论在境内还是境外都还未出现违约。

面对行业波动，合景泰富积极采取措施管理其债务。截至2022年12月31日，全年共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计75.44亿元，境外美元债券3.63亿美元，及12.84亿港元银团贷款，合计人民币约113亿元。

只是在4月28日，合景泰富公告称未能按照附息银行及其他借贷的预定还款日期（即2023年4月28日）支付其本金2.12亿元（人民币，下同），故触发若干长期附息银行及其他借贷交叉违约。

对于这次主动寻求境外债务的全面解决方案的原因，合景泰富表示，自2021年下半年以来，中国房地产行业面对前所未有的挑战。

受不利的宏观经济因素、负面信贷事件及行业融资渠道受限的影响，包括本集团在内的民营开发商面对更大的流动资金压力。此等市况变动令中国众多房地产开发商的经营及融资现金流减少。

“本集团一直依赖其内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务。根据地方政府政策的规定，本集团绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预售现金托管，以确保在建物业竣工。尽管本集团已作出最大努力，惟本集团可用于支付境外债务的资金仍持续受压。”

其实，重组境外债务已是行业的一大常态，越来越多的出险房企选择整体债务重组以进一步缓解短期偿债压力。旭辉集团、龙光集团、融创中国、华夏幸福等相继完成境内或境外债务整体重组。同时，中国恒大也已正式提出整体境外重组方案，世茂集团、花样年等多家房企还在重组进展过程中。

克而瑞指出，政策利好之下，改善了债权人对出险企业流动性修复以及市场销售回暖的预期，一定程度上也促进了房企整体债务重组方案的推进。同时，对于债权人而言，目前房地产市场短期内难以修复，相比之下，债务重组可以让出险房企获得阶段性的稳定，在一定程度上也能更好地保证债权人的利益。

释放现金流用于稳销售 保交付

合景泰富表示，未来集团务求通过“强销售、降负债”的措施，不断改善资产负债状况，全面增强现金流动性，并继续采取有效措施，以提高经营效率、实施精准市场营销、控制风险及降低成本。

交付方面，公告显示，截至2022年12月31日止年度，合景泰富已完成交付总建筑面积约806,218平方米，预计今年房地产行业将呈现稳健复苏，逐步恢复正常营运。

从资产的优质度和销售韧性来说，合景泰富一直领先行业，造血能力充足。

根据公司2022年度报告，截止2022年，合景泰富旗下共拥有174个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1,441万平方米，总建筑面积约1,967万平方米，权益比约为73%。公司深耕高能级城市，聚焦大湾区及长三角核心城市。两个区域的土地储备占总土地储备、可售资源占总可售资源的比例分别为65%及82%。合景泰富持续深耕将为2023年公司业绩抬升带来更多可能性。

打造过誉峰、天銮等标杆项目的合景泰富，一直被视为豪宅专家，以臻溋名铸、臻颐府、ONE68、成都J300、香港凯玥等代表作构成“臻系”豪宅产品线，在优质资产赛道一直保持热销。即使在去年疫情情况下，合景·臻颐府在广州在200㎡以上1500万总金额以上住宅成交套数，成为当地年度销冠，而臻溋·名铸则刷新了广州公寓成交的单价。

据合景内部人士透露，目前公司经营和运营一切正常，近期的债务安排对上市公司的影响不大。

截至年报末期，合景泰富已开业45个投资性物业，其中商场11个、写字楼10个、酒店24个，拥有悠方、摩方、IFP、IMP、木莲庄等多个优质品牌，疫情反复下，2022年权益租金收入规模约18.82亿元，其中，商场增长11%，写字楼增长9%，说明该公司的多元协同“第二曲线”已进入成熟期。

克尔瑞方面表示，“债务重组完成之后，中长期的‘回血’自救才是关键。出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身‘造血能力’，才能真正摆脱困境。”